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Finanzen
Grundsteuer
Die Grundsteuer fällt für alle Eigentümer einer Immobilie an. Es gibt jedoch die Möglichkeit, die Steuern auf den Mieter zu übertragen oder sie abzusetzen. Alles, was Sie zur Grundsteuer wissen müssen.
von Pauline Bodinek
Grundsteuer. Die Grundsteuer betrifft Immobilienbesitzer
© PrathanChorruangsak / iStock

Wer in Deutschland eine Immobilie besitzt, muss dafür Grundsteuer zahlen. Die Höhe kann von Gemeinde zu Gemeinde variieren, so dass es durchaus einen Unterschied macht, wo Sie eine Immobilie erwerben. Nicht zu verwechseln ist die Grundsteuer mit der Grunderwerbsteuer, die für den Kauf einer Immobilie zu entrichten ist. Rund um die Grundsteuer sollten Sie einiges wissen: Was es mit der Reform der Grundsteuer auf sich hat, wie die Grundsteuer festgelegt wird und wann die Grundsteuer abgesetzt werden kann.

Definition: Die Grundsteuer

Im Prinzip ist die Grundsteuer eine Substanzsteuer. Sie wird für eine Eigentumswohnung ebenso erhoben wie für ein Einfamilienhaus, und auch ein Grundstück unterliegt der Grundsteuer. Als Eigentümer zahlen Sie die Grundsteuer viermal jährlich an Ihre Gemeinde. Vermutlich haben Sie nach dem Kauf Ihres Objekts einen Bescheid vom Finanzamt erhalten, in dem der Einheitswert Ihres Objekts festgelegt ist. Er ist die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.

Wie wird die Grundsteuer festgelegt?

Für die Festsetzung der Grundsteuer ist das Finanzamt verantwortlich, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die Immobilie befindet. Die Finanzbehörde legt den Einheitswert fest, auf seiner Basis wird die Grundsteuermesszahl ermittelt. Die pro Jahr anfallende Grundsteuer ergibt sich aus der Multiplikation der Grundsteuermesszahl mit dem Hebesatz.

Die Festlegung des Einheitswerts ist ein recht komplexes Verfahren. Er dient dazu, den Wert des Grundstücks oder der Immobilie so realistisch wie möglich zu ermitteln. Maßgeblich für die Berechnung sind einerseits der Grund und Boden, andererseits aber auch die Erträge, die man darüber erzielen kann. Hinzu kommt der Sachwert, der sich auf dem Grund und Boden befindet. Der Sachwert steht für die eigentliche Substanz, deshalb bezeichnet man die Grundsteuer auch als eine Substanzsteuer.

Der Hebesatz ist hingegen eine Größe, die von jeder Gemeinde individuell festgelegt wird. Im Durchschnitt erheben die Gemeinden einen Satz von 410 Prozent, die Abweichungen sind deutschlandweit allerdings erheblich. Vor allem an den Standorten Berlin, Hamburg oder Bremen sind die Hebesätze im Vergleich sehr hoch, in Berlin liegt er sogar über 800 Prozent. In anderen Regionen ist er deutlich geringer.

Was hat es mit der Umlagefähigkeit auf sich?

Die Grundsteuer ist prinzipiell umlagefähig. Das heißt, dass sie auf den Mieter übertragen werden kann. Als Eigentümer sind Sie also nicht verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen. Eine Abrechnung über die Grundsteuer wird von Ihrem Vermieter erstellt. Dazu muss in den Mietverträgen allerdings eine Klausel enthalten sein, nach der die Umlage der Grundsteuer als ein Teil der Nebenkosten auf den Mieter vorgesehen ist. Bei einem Standardmietvertrag ist das in der Regel der Fall.

Sofern Sie Ihre Wohnung zu 100 Prozent vermieten, dürfen Sie die Grundsteuer auf Ihren Mieter umlegen. Falls Sie als Vermieter selbst in der Immobilie leben, ist nur eine anteilige Umlegung auf den Mieter erlaubt. Das bedeutet, dass Sie einen Teil der Grundsteuer selbst zahlen müssen. Wenn Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst nutzen, ist es nicht möglich, die Steuer umzulegen. In diesem Fall haben Sie sie als Eigentümer also in voller Höhe selbst zu zahlen.

Wann ist die Grundsteuer absetzbar?

Als Eigentümer einer Immobilie können Sie die Grundsteuer von der Steuer absetzen. Das gilt allerdings nur, wenn Sie das Objekt vermieten und selbst zahlen. Wenn die Immobilie teilweise vermietet und zum anderen Teil von Ihnen genutzt wird, ist der abzugsfähige Betrag anteilig zu berechnen. In diesem Fall ziehen Sie den Betrag von der Steuer ab, den Sie als Vermieter selbst zahlen. Die Eintragung erfolgt in Ihrer Steuererklärung in der Anlage VV für Vermietung und Verpachtung unter den Werbungskosten für das Objekt. Wird Ihre Immobilie nur von Ihnen selbst genutzt, dürfen Sie die Grundsteuer nicht von der Steuer absetzen. In diesem Fall müssen Sie sie als Eigentümer selbst zahlen.

Die Auswirkungen der Grundsteuerreform

Die in den Medien häufig zitierte Reform der Grundsteuer basiert auf einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus April 2018. Damals entschied das Gericht, dass die heutige Festlegung der Grundsteuer gegen den Gleichheitsgrundsatz verstößt, wie er im Grundgesetz festgeschrieben ist. Die Begründung lautete, dass die Bemessungsgrundlagen nicht mehr den aktuellen Standards entsprächen und deshalb veraltet seien. Eine Vielzahl von Häusern in Deutschland ist heute über 80 Jahre alt. Die Reform der Grundsteuer sollte diesem Umstand Rechnung tragen. Die Höhe der Grundsteuer soll nach der Reform vom Wert für Grund und Boden und von der durchschnittlichen Miete abhängig sein.

Ab dem Jahr 2025 wird die Grundsteuer voraussichtlich einheitlich festgelegt. Voraussichtlich werden Bundesländer das Recht haben, den Hebesatz individuell festzulegen und damit auch die Höhe der Steuer anzupassen. Für Besitzer und Vermieter ist die wesentliche Frage, ob sich die Steuer durch die Reform erhöht oder nicht. Eine pauschale Antwort auf diese Frage kann heute noch nicht gegeben werden.

Grundsteuer und Grunderwerbssteuer

Viele Besitzer von Immobilien verwechseln die Grundsteuer mit der Grunderwerbssteuer. Die Grundsteuer ist eine Steuer, die viermal im Jahr zu zahlen ist. Einige Finanzämter ziehen sie auch zweimal im Jahr oder als einmalige Steuer ein. Alle Besitzer einer Immobilie müssen die Grundsteuer zahlen. Abhängig von den Regelungen im Mietvertrag bezüglich der Umlagefähigkeit ist sie vom Selbstnutzer, vom Eigentümer, vom Vermieter oder auch vom Mieter zu zahlen.

Die Grunderwerbssteuer ist hingegen eine einmalige Steuer, sie fällt für den Kauf einer Immobilie an. Somit ist sie vom Käufer zu tragen. Sie kann nicht auf den Mieter umgelegt werden. Wenn ein Objekt als Kapitalanlage vermietet wird, darf sie allerdings gemeinsam mit dem Kaufpreis und den Notar- und Grundbuchkosten gemäß den für die Immobilie anwendbaren Regeln abgeschrieben werden.

Sowohl die Grundsteuer wie auch die Grunderwerbssteuer sind von Standort zu Standort unterschiedlich. Während die Grundsteuer von den Finanzämtern der Gemeinde festgelegt wird, in denen sich das Objekt befindet, richtet sich die Höhe der Grunderwerbssteuer nach den Vorgaben des Bundeslandes. Die Grundsteuer kann für ein Objekt in München also höher oder niedriger sein als für eine Immobilie in Ingolstadt. Der Prozentsatz für die Grunderwerbssteuer wird hingegen für beide Objekte identisch sein, da sie sich beide im Bundesland Bayern befinden.

Fazit: Die Grundsteuer ist ein fester Bestandteil der Immobilienkosten

Sowohl für Vermieter und Mieter wie auch für Selbstnutzer ist die Grundsteuer eine Abgabe, die man beim Kauf oder bei der Miete eines Objekts im Hinterkopf behalten sollte. Sie dürfte sicher nicht der ausschlaggebende Faktor sein, wenn es darum geht, sich für oder gegen eine Immobilie zu entscheiden. Allerdings gehört sie zu den Nebenkosten, die der Mieter entweder in den Nebenkosten zu zahlen hat oder die der Vermieter ebenso wie der Selbstnutzer tragen muss. Vermieter haben die Möglichkeit, die Grundsteuer von der Steuer abzusetzen, sofern sie sie selbst zahlen. Nicht zu verwechseln ist die Grundsteuer außerdem mit der Grunderwerbssteuer, die einmalig für den Kauf einer Immobilie vom Käufer zu zahlen ist.

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