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Wohn-Riester: Die staatliche Förderung fürs Eigenh
In Zeiten, in denen nicht mehr behauptet werden kann, dass die Rente sicher ist, müssen Alternativen geschaffen werden, die den jetzigen Arbeitenden private Altersvorsorge-Maßnahmen schmackhaft machen. Das funktioniert meist nur mit Hilfe von staatlichen Förderungen. Dies ist bereits mit Hilfe der Riester-Rente als eine Möglichkeit privater Altersvorsorge geschehen.
von Charlotte Ruzanski
© vitocork/Thinkstock

Die sogenannte Eigenheimrente ist eine Erweiterung der Förderungsmöglichkeiten der Riester-Rente. Die gesetzliche Grundlage dafür wurde 2008 geschaffen. Seitdem fördert der Staat auch den Aufbau einer Altersvorsorge durch den Erwerb einer eigenen Immobilie, die im Alter mietfrei bewohnt werden kann. Die Förderung von speziellen Wohn-Riester-Produkten ist an dieselben Voraussetzungen geknüpft wie die Förderung eines normalen Rentenvertrags. Gefördert werden derzeit drei mögliche Formen:

 

  • direkt geförderte Annuitätendarlehen, bei denen die staatlichen Zuschüsse direkt in die Tilgung des Kredits fließen
  • Sparverträge mit Darlehensoption (praktisch immer Bausparverträge)
  • Vorfinanzierungsdarlehen, i. .d R. Bausparverträge in Verbindung mit einem Darlehen, für das keine Tilgung gezahlt werden muss

In der ersten Phase zahlen Darlehensnehmer nur die Zinsen für das Darlehen und sparen gleichzeitig einen Bausparvertrag an. Ist dieser zuteilungsreif, wird das Darlehen mit dem Bausparvertrag abgelöst und die Tilgungsleistungen fließen in den Bausparvertrag.

Welche speziellen Voraussetzungen müssen für die Förderung erfüllt werden?

Das geförderte Wohneigentum muss selbst genutzt werden. Gefördert wird der Erwerb von Einfamilienhäusern, eigenen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, Genossenschaftswohnungen oder lebenslangen oder eigentumsähnlichen Dauerwohnrechten. Die geförderte Immobilie muss in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder einem Staat, der zum EWR-Abkommen gehört, liegen. Wochenend- und Ferienwohnungen können nicht gefördert werden.

Wenn das Haus verkauft oder vermietet wird, entfällt die Förderung und eventuelle Steuervorteile und Zuschüsse müssen zurückgezahlt werden. Die Rückzahlung kann unter bestimmten Voraussetzungen entfallen und die Förderung bleibt bestehen, wenn:

  • die vorher selbst genutzte Immobilie aufgrund einer beruflich bedingten Abwesenheit vorübergehend nicht genutzt werden kann.
  • die Selbstnutzung der Wohnung vor der Vollendung des 67. Lebensjahres wieder aufgenommen werden soll
  • die bisher geförderten Beiträge innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf oder der Vermietung erneut in selbst genutztes Wohneigentum investiert werden
  • die bisher geförderten Beiträge maximal zwei Jahre vor dem Verkauf oder der Vermietung der bisherigen Immobilie wieder in selbst genutztes Wohneigentum investiert wurden

Kann ich die Förderung retten, wenn ich keine neue Immobilie kaufen will?

Da die Eigenheimrente nur eine Erweiterung der Riester-Rente ist und dieselben Grundlagen gelten, können die geförderten Beiträge auch erhalten bleiben, wenn das Geld nicht wieder in eine Immobilie fließt. Dafür muss das geförderte Kapital in einen normalen Riester-Rentenvertrag eingezahlt werden. Geschieht dies innerhalb der Fristen, bleibt die staatliche Förderung erhalten und es kommt nicht zu Rückforderungen. Da diese Art von Umschichtung recht selten ist, sollte sie am besten mit professioneller Hilfe erfolgen, damit die staatliche Zulagenstelle nicht fälschlicherweise Zulagen zurückfordert.

Werden auch bereits abgeschlossene Riester-Renten berücksichtigt?

Bestehende Rentenverträge können auch zur Förderung herangezogen werden. Der Versicherungsnehmer darf das gesamte zur Verfügung stehende Kapital inklusive aller Zulagen aus dem bestehenden Vertrag entweder als Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie oder zur Tilgung einer bestehenden Finanzierung verwenden. Seit der letzten Erweiterung des Gesetzes ist ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Entnahme des Kapitals und dem Erwerb einer Immobilie nicht mehr notwendig. Das bedeutet, dass auch Jahre nach dem Erwerb einer Wohnung das Kapital aus einem Riestervertrag zur Sondertilgung eingesetzt werden darf. Ebenso kann es im Zuge einer Anschlussfinanzierung verwendet werden. Das entnommene Kapital muss nicht zurückgezahlt werden, der Vertrag läuft danach mit den normalen Sparraten weiter oder kann alternativ auch beitragsfrei gestellt werden.

Häufig gestellte Fragen

Auch bei der Eigenheimrente findet eine nachgelagerte Besteuerung statt. Da aber keine Verrentung erfolgt, wird zur Berechnung der Steuer ein fiktives „Wohnförderkonto“ geführt. Auf diesem werden alle Tilgungsleistungen oder Entnahmebeträge und die staatliche Förderung gutgeschrieben und in jedem Jahr mit 2 % verzinst.
Mit Beginn der eigentlichen Auszahlungsphase wird der Stand des Kontos ermittelt. Der Steuerpflichtige hat dann zwei Optionen:

  • ratierliche Versteuerung
  • Einmalversteuerung

Bei der ratierlichen Versteuerung wird der Gesamtbetrag durch die Anzahl der Lebensjahre bis zum 85. Lebensjahr geteilt und dieser Betrag jährlich dem zu versteuernden Einkommen zugerechnet.
Bei der einmaligen Versteuerung werden 70 % der Gesamtsumme den Einkommen im aktuellen Jahr zugerechnet, der Gesetzgeber gewährt also einen Rabatt von 30 % auf die eigentliche Steuerschuld. Der Wechsel von ratierlicher Versteuerung zur einmaligen Versteuerung ist praktisch jederzeit möglich, der Rabatt bleibt bestehen.

Die Eigenheimrente kann ein Baustein zu einer besseren Altersvorsorge sein. Es muss aber beachtet werden, dass selbst genutzte Immobilien im Alter keinen Ertrag abwerfen und deswegen keine zusätzlichen Geldmittel zur Verfügung stehen. Wer ohnehin eine eher geringe Rente zu erwarten hat, tut sich mit der Eigenheimrente keinen Gefallen. Das Kapital, das eigentlich in den Aufbau der zusätzlichen Altersvorsorge geflossen wäre, steckt nun in einer Immobilie. In den meisten Fällen wird die Immobilie zudem älter sein, sodass höhere Instandhaltungskosten anfallen. Das muss ebenfalls berücksichtigt werden. Das mietfreie Wohnen im Alter spart zwar die Kosten für die Miete ein, dafür entstehen aber Kosten für die Instandhaltung, die bei einer Mietwohnung komplett entfallen. Die Eigenheimrente ist eine sinnvolle Ergänzung der Riester-Rente, sie ist aber nicht in jedem Fall einem normalen Vermögensaufbau mit einem konventionellen Riestervertrag vorzuziehen.

Die rechtliche Grundlage für den Wohn-Riester bildet § 92 a des Einkommenssteuergesetzes. Dieser legt eindeutig fest, welche Art von Immobilie auf welche Weise gefördert werden kann und welche nicht.

Die Immobilie, die mit Wohn-Riester erworben werden soll, muss danach eine selbst genutzte Wohnung sein. Der Begriff „Wohnung“ bedeutet, dass sich diese in einem Haus befinden muss. Auch Genossenschaftswohnungen oder Eigentumswohnungen können durch den Wohn-Riester gefördert werden.

Außerdem muss die Immobilie Lebensmittelpunkt und Hauptwohnsitz sein.

Bis vor kurzem konnten mit dem Wohn-Riester nur Immobilien in Deutschland erworben werden. Der Europäische Gerichtshof kassierte diese Regelung allerdings als nicht mit EU-Recht vereinbar. Aus diesem Grund kann jede Immobilie im Raum der Europäischen Union über die private Altersvorsorge erworben werden, wenn sie den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Nicht-geförderte Wohnungen

Die private Altersvorsorge kann nicht dazu verwendet werden Immobilien, die sich bereits im Besitz des Sparers befinden, altersgerecht zu sanieren. Der Einbau eines Treppenlifts oder der Umbau zu einer barrierefreien Wohnung wird nicht gefördert.

Ebenfalls eingeschränkt sind die Möglichkeiten, wenn sich die Rentner ein Haus kaufen möchten, das für zwei oder mehr Familien geeignet ist, um beispielsweise mit ihren Kindern zusammenzuleben. In diesem Fall gibt beschränkt sich die Förderung nur auf Teile der Wohnanlage. In solchen Situationen sind getrennte Finanzierungen aufzustellen, die sich auf den förderungsfähigen und auf den nicht förderungsfähigen Teil des Gebäudes bzw. der Anlage beziehen.

Verträge für Wohn-Riester als zusätzliches Standbein für die finanzielle Absicherung im Alter lassen sich bei verschiedenen Finanzdienstleistern abschließen. Doch welche Anbieter sind die größten und wie sieht ihr Service aus?

Wer ein Darlehen für ein geriestertes Eigenheim aufnehmen will, kann sich an eine klassische Bank oder an eine Bausparkasse wenden und dort Verträge abschließen. Möglich sind ein Riester-Bausparvertrag oder ein Riester-Immobiliendarlehen. Vergleichen sollte man aber in beiden Fällen.

Große Bausparkassen Riester-zertifiziert

Die großen Bausparkassen sind schon sehr früh auf den Riester-Zug aufgesprungen und bieten heute umfangreiche Pakete und Verträge für Wohn-Riester an. Bekannte Namen wie LBS West, LBS Baden-Württemberg und LBS Bayern, sowie Schwäbisch Hall haben bei Angeboten für Wohn-Riester die Nase vorn und bieten auch Kombi-Kredite für einen Wohn-Riester mit anderen Darlehen an. Auch Wüstenrot und die Württembergische haben Wohn-Riester im Portfolio.

Hier lohnt es sich in jedem Fall, die jeweiligen Konditionen und das Kleingedruckte bei den Verträgen miteinander zu vergleichen. Anbieten dürfen das Produkt übrigens nur Finanzdienstleister, die Riester-zertifiziert sind.

Nur wenige banken bieten Wohn-Riester an

Bei den Banken gibt es noch nicht so viele Anbieter, die den Wohn-Riester in ihrem Sortiment haben. Auch für eine Bank gilt die Regel mit der Riester-Zertifizierung, um Kunden die Eigenheimrente überhaupt anbieten zu können. Der größte Anbieter für Wohn-Riester ist nach wie vor die BHW, eine Tochter der Deutschen Postbank. Fast gleichgezogen mit der BHW hat die Deutsche Bank Bauspar, die ebenfalls in das Segment Eigenheimrente – sprich Wohn-Riester – mit eingestiegen ist.

Es empfiehlt sich mit verschiedenen Bausparkassen und Banken, die Verträge für eine geriesterte Eigenheimrente anbieten, Kontakt aufzunehmen und die Angebote zu vergleichen. In einem ausführlichen Kundengespräch werden bspw. die persönliche Lebensplanung und die finanziellen Spielräume für die Verwirklichung des Traums vom Eigenheim erörtert. Alle großen Anbieter, ob Bank oder Bausparkasse, nehmen sich dafür gerne Zeit.

Da es beim Wohn-Riester keine Rente gibt, die monatlich ausgezahlt wird und wovon Steuern erhoben werden könnten, hilft sich das Finanzamt auf andere Weise, um die Höhe der Steuern berechnen zu können: Wenn jemand einen Wohn-Riester abschließt, so wird ein fiktives Wohn-Riester-Konto mit der Bezeichnung ‘Wohnförderkonto’ angelegt.

Auf diesem Wohnförderkonto werden der Eigenbetrag des Wohn-Riester-Sparers, die staatlich geförderten Tilgungsleistungen und natürlich auch die staatlichen Geldzulagen zum Wohn-Riester erfasst. Der Geldbetrag auf diesem Wohn-Riester-Konto wird jährlich um 2 % erhöht, um die momentane Inflationsrate auszugleichen.

Wohn-Riester-Förderung muss versteuert werden

Der Betrag von dem fiktiven Wohn-Riester-Konto muss dann bei Rentenbeginn versteuert weden. Dabei kann zwischen einer einmaligen oder einer jährlichen Versteuerung gewählt werden. Bei der ersteren Variante sind nur 70 % des Betrages des Wohn-Riester-Kontos einmalig dem zu versteuernden Einkommen hinzuzurechnen.

Bei der letzteren Variante wird der zu versteuernde Betrag zum Einkommen des Wohn-Riester-Sparers jedes Jahr – bis zum 85. Lebensjahr – hinzugerechnet. Dabei ist es unerheblich, wie hoch die Rente ist, die man bezieht oder wie viel Einkommen man sonst noch nebenher bezieht.

Welche Variante sich hierbei am besten lohnt, muss der Einzelne sehr genau für sich ausrechnen. Vor allem muss bedacht werden, dass bei der einmaligen Steuerzahlung auf einen Schlag eine erhebliche finanzielle Belastung entsteht, die man erst einmal bewältigen muss. Das bedeutet, dass man sich also bereits Jahre vorher einen Sparplan für die spätere einmalige Steuerzahlung zurechtlegen sollte.

Die Förderung beim Wohn-Riester ist dieselbe, wie bei der herkömmlichen Riester-Rente. Das bedeutet, dass man – bei Zahlung des jährlichen Mindestbeitrages von 4 % des Vorjahres-Brutto-Einkommens – jährlich eine Grundzulage von 154,- € vom Staat bekommt, sowie pro Kind eine Zulage von 185,- € bzw. 300,- €.

Dazu zählt derselbe Personenkreis, der auch Anspruch auf eine Riester-Förderung hat. Zusammengefasst, sind das alle unbeschränkt steuerpflichtigen Personen, wie z.B. alle Pflichtversicherten der gesetzlichen Rentenversicherung oder Beamte.

Sozialversicherungspflichtige haben Anspruch auf eine Riester-Rente und damit auch auf den Wohn-Riester. § 10 a EStG umfasst den Personenkreis, der unbeschränkt der Steuerpflicht unterliegt.

Sozialversicherungspflichtig sind:

  • rentenversicherungspflichtige Arbeitnehmer und Selbstständige
  • Künstler, die in der KSK versichert sind
  • dienstunfähige und voll erwerbsgeminderte Personen
  • pflichtversicherte Landwirte
  • Bezieher von Krankengeld
  • geringfügig Beschäftigte (diese müssen auf die Versicherungsfreiheit verzichten)
  • Vorruheständler
  • Kindererziehende
  • Berufssoldaten, Beamte und Richter
  • Pflegepersonen
  • ALG I-und II-Empfänger

Ein Wohn-Riester ist nur empfehlenswert, wenn man sich darüber im Klaren ist, dass man die Immobilie als Standbein für die private Altersvorsorge nur so verwenden darf, dass man selbst darin wohnt. Das bedeutet, dass eine längerfristige Vermietung des Objektes nicht zulässig ist.

Am besten eignet sich der Wohn-Riester für Familien mit zwei oder mehreren Kindern (aufgrund der hohen Kinderzulage für alle Jahrgänge ab 2008) oder für Geringverdiener. Abgesehen davon muss im Einzelfall entschieden werden, ob sich ein Wohn-Riester unterm Strich für einen lohnt.

von Charlotte Ruzanski

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