Mietimmobilien

Welche Rechte haben Mieter?

Zwar gehören Mieter in Deutschland zu einer vom Gesetz gut geschützten Gruppe, doch erschweren es ständig neue Gerichtsurteile es dem Mieter, einen Überblick über seine Rechte und Pflichten zu behalten.

Die Hauptpflicht des Mieters ist die Zahlung der Miete. Diese ist im Normalfall im Voraus fällig und muss spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats gezahlt werden. Entsteht ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete, hat der Vermieter das Recht eine fristlose Kündigung auszusprechen.

Wer selbst kündigt, muss sein Schreiben bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter einreichen, damit der laufende Monat noch mitgerechnet wird. Hierbei muss der Mieter darauf achten, dass auch Samstag als Werktag gerechnet wird.

Mit Mietbeginn ist in der Regel die Zahlung einer Kaution fällig. Unabhängig von den Vereinbarungen im Mietvertrag hat der Mieter das Recht, diese Mietkaution in drei Raten zu zahlen.

Allgemeine Rechte und Pflichten

Die Anmietung einer Wohnung umschließt auch das Recht, die Gemeinschaftsflächen zu nutzen. D. h. Kinderwagen oder Rollstühle dürfen im Hausflur abgestellt werden, sofern andere Mieter dadurch nicht behindert werden.

Das Anbringen einer Parabolantenne darf nicht grundsätzlich verboten werden, doch muss der Mieter darauf achten, dass hierdurch das Gebäude weder beschädigt noch verunstaltet wird.

Der Mieter ist zur Nutzung der Heizung verpflichtet, um Schäden durch Schimmelbildung oder eingefrorene Rohre zu vermeiden.

Neue Mitbewohner oder Untermieter sind erlaubnispflichtig und müssen dem Vermieter gemeldet werden.

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Die Statistik zeigt die Verteilung und Anzahl der Streitgegenstände zwischen Mietern und Vermietern in den Jahren 2007 – 2009. © Statista

Nebenkosten

Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode vorliegen. Ansprüche, die erst nach dieser Frist vom Vermieter geltend gemacht werden, müssen nicht mehr beglichen werden. Nachforderungen, die erst nach Jahresfrist eingehen, müssen nur im Ausnahmefall bezahlt werden. Ein Ausnahmefall liegt vor, wenn der Vermieter die Verspätung nicht selbst verschuldet hat.

Bei den Ausgaben, die auf den Mieter umgelegt werden, darf es sich nur um laufende Kosten der Immobilie handeln, hierunter fallen u. a.: Hausmeister, Wasser, Abfallgebühren, Grundsteuer. Kosten, die aufgrund  von Neuanschaffungen oder Reparaturen entstehen, muss der Vermieter selbst tragen.

Sollen weitere Posten bei den Nebenkosten aufgenommen werden, muss der Mieter dieser Änderung ausdrücklich zustimmen, sofern diese nicht vertraglich geregelt ist.

Die Kostenanteile leerstehender Wohnungen können nicht auf die Mieter übertragen werden. Auch bei verbrauchsabhängigen Kosten, wie Entwässerung, Abfall oder Strom für die Hausbeleuchtung gilt, muss der Hauseigentümer aufkommen.

Der Mieter hat einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege, die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen. Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, Kopien bereitzustellen. Der Mieter hat aber das Recht, die Belege zu scannen oder abzufotografieren. Ergibt sich aus der Prüfung der Nebenkostenabrechnung eine Ungereimtheit zugunsten des Mieters, hat dieser 12 Monate Zeit, das Geld beim Vermieter einzufordern.

Miethöhe und Modernisierung

Die Miethöhe richtet sich nach der örtlichen Vergleichsmiete. Pauschale Hinweise des Vermieters auf Vergleichsmieten in der Nachbarschaft reichen jedoch nicht aus, um die Höhe der Miete zu rechtfertigen. Die Vergleichswohnungen müssen genau bezeichnet werden, damit der Mieter die Möglichkeit hat, den Vergleich nachzuvollziehen.

Wird der Wohnwert einer Wohnung durch eine Modernisierung erhöht, so kann der Vermieter bis zu 11 % der Kosten anteilig auf die Jahresmiete aufschlagen. Er ist jedoch verpflichtet, die Modernisierung plausibel zu begründen und auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zugunsten des Mieters zu achten. Eine Modernisierung muss sich jedoch nicht für jeden Mieter rechnen. Eine allgemeine Sanierung zur Minderung der allgemeinen Heizkosten ist zulässig.

Wird die Modernisierung durch den Mieter selbst vorgenommen, hat der Vermieter kein Recht auf eine Mieterhöhung aufgrund des erhöhten Wohnwertes.

Schönheitsreparaturen

Besonders häufig kommt es zu Diskussionen über auszuführende Schönheitsreparaturen. Zunächst einmal gilt: Ohne eine Renovierungsklausel müssen Mieter gar nicht renovieren. Aber auch, wenn im Vertrag eine Vereinbarung besteht, ist diese nicht zwingend gültig. Unwirksam sind nämlich Vereinbarungen, nach denen ein Mieter beim Auszug zu einer Renovierung verpflichtet ist –  unabhängig vom Zustand der Wohnung. Ebenso ungültig sind starre Fristenpläne und die Vorschrift zum „Weißen“ der Wohnung. Mieter müssen aber berücksichtigen, dass eine Wohnung, die in neutralen Tönen übernommen wurde, beim Auszug auch so übergeben werden muss. Bei auffallenden Farben kann der Mieter ansonsten zu Schadensersatzzahlungen verpflichtet werden. Grund für diese Regelung ist laut BGH die Tatsache, dass auffällige Farben nicht für jeden akzeptabel sind und eine Weitervermietung der Wohnung erschweren können. Allerdings darf der Vermieter nicht verlangen, dass die Malerarbeiten professionell durchgeführt werden, der Mieter muss nur einen Anstrich mittlerer Art und Güte erbringen.

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Vermieter dürfen keine starren Fristenpläne zum Renovieren der Wohnung aufstellen. © thinkstock

Renovierungen, die durch normalen Verschleiß anfallen, müssen vom Vermieter übernommen werden. Bei übermäßigen Verschleißerscheinungen kann der Mieter zur Kasse gebeten werden.

Wer größere Ein- oder Umbauten vornehmen will, muss sich das grundsätzlich vom Vermieter genehmigen lassen. Nicht erlaubnispflichtig sind kleinere Veränderungen. Allerdings kann hier der Vermieter verlangen, dass diese bei Auszug wieder entfernt werden.

Mietminderung

Bei Schäden oder Mängeln ist es dem Mieter gestattet eine Mietminderung vorzunehmen. Ein Mangel liegt vor, wenn die Nutzung der Wohnung nicht vertragsgemäß möglich ist und sich die Räume und technischen Anlagen nicht in ordentlichem Zustand befinden.

Eine Mietminderung ist auch möglich, wenn der Vermieter nicht für den Schaden verantwortlich ist. Wichtig ist lediglich das Vorliegen eines Mangels, der nicht durch den Mieter selbst verursacht wurde.

Bei der Höhe der Mietminderung sollte sich der Mieter allerdings am besten von einem Anwalt oder dem Mieterschutzbund beraten lassen um nicht aufgrund einer unangemessenen Reduzierung eine Kündigung zu riskieren.

Eine Mietminderung ist übrigens auch noch im Nachhinein möglich, da der Anspruch auf Mangelbeseitigung nicht verjährt. Pflicht des Mieters ist es allerdings, den Vermieter im Schadensfall unverzüglich zu informieren, für mögliche Folgeschäden kann ansonsten der Mieter haftbar gemacht werden.

Autor
Charlotte Bodinek
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