Immobilien

Mieten oder Kaufen?

Wer den Erwerb einer eigenen Immobilie plant, dem sind aufgrund der niedrigen Zinsen derzeit nahezu ideale Rahmenbedingungen gegeben. Der aktuelle Zinssatz macht für viele die Finanzierung eines Eigenheims möglich und bei der Überlegung: „Kauf oder Miete“ spricht momentan vieles für einen Kauf. Dennoch empfiehlt es sich, genau abzuwägen ob sich nun Mieten oder Kaufen für einen selbst mehr rechnet.

Mit dem Kauf einer Immobilie wird eine Kapitalbindung eingegangen, wodurch das Geld über mehrere Jahre nicht mehr zur freien Verfügung steht. Besonders anfangs kommt es zu einer hohen finanziellen Belastung. Darüber hinaus gilt es auch, den hohen Arbeitsaufwand zu berücksichtigen, der mit dem Besitz einhergeht und die damit verbundenen Kosten. Wer diese bzw. die Raten für den Kredit nicht stemmen kann, dem droht Zwangsversteigerung.

Zugleich bedeutet der Erwerb einer Immobilie eine Einschränkung der eigenen Flexibilität und die Bindung an einen bestimmten Ort.

Wer seine Immobilie wieder- bzw. weiterverkaufen will, der bekommt nicht alle Ausgaben zurück, die er investiert hat. Etwa 12 % des Kaufpreises machen Grunderwerbssteuer, Notargebühren und weitere Finanzierungskosten aus und werden daher beim Verkauf nicht wieder reingeholt.

Wann lohnt sich die Investition in eine Immobilie?

Aber der Kauf einer Immobilie kann sich durchaus auch rechnen. Elementar ist eine richtige Kosten-Nutzen-Rechnung unter Berücksichtigung der Faktoren: Kaufpreis, Miete für eine vergleichbare Wohnung, Kreditkonditionen, Rendite für alternative Geldanlagen sowie die Höhe des Eigenkapitals.

Wer sich eine Immobilie leisten will, sollte über ein Eigenkapital von mindestens 20 % des Kaufpreises verfügen sowie über Geld für die Nebenkosten. Besonders kurz nach dem Kauf muss der Käufer aufgrund der Raten aus Zins und Tilgung meist genauso viel zahlen, wie Mieter für eine vergleichbare Wohnung. Hinzu kommen Ausgaben und Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie. Hausbesitzer sollten am besten monatlich 0,50 € pro Quadratmeter für die Instandhaltung zurücklegen – bei Altbauten wird zu mindestens 1, – € pro Quadratmeter geraten.

Über die Wertentwicklung einer Immobilie lässt sich nur bedingt eine Vorhersage treffen. Großen Einfluss hat hier die demographische Entwicklung: In Ballungszentren kann man davon ausgehen, dass sich Immobilien auf lange Sicht rechnen. Käufer von Immobilien in strukturschwachen Regionen müssen dagegen davon ausgehen, dass ihre Immobilie nicht mehr zum Einstandspreis verkauft werden kann. In diesen Gebieten rechnen sich besonders teure Neubauten nicht als Geldanlage.

Für einen Kauf spricht der Aspekt der Zeit: Während sich Mietraten erhöhen können (und dies besonders in wirtschaftlich starken Gebieten auch tun), bleiben die Kreditraten für den Käufer gleich.  Mit der Kredittilgung nimmt das Vermögen des Käufers zu. Nach Abzahlung der Schulden fallen nur noch die laufenden Kosten an, was sehr viel weniger ist als eine Monatsmiete.

Auch nicht außer Acht gelassen werden darf der steuerliche Vorteil, der sich für Immobilienbesitzer ergibt. Der Besitzer zahlt auf die Mietersparnis keine Steuern, auch nicht bei Wertsteigerung. Mieter, die ihr Geld anderweitig angelegt haben, müssen dahingegen für ihre Kapitalerträge Steuern zahlen.

Der Standort entscheidet

Die Frage, was besser ist – Mieten oder Kaufen – ist letztendlich aber eine Standortfrage und die daraus resultierende Entwicklung der Miet- und Immobilienpreise. Die Zeitschrift Finanztest hat in einem Vergleich von 50 Städten und Landkreisen ermittelt, wo sich Wohneigentum besonders rentiert.

Wesentlich ist das Kaufpreis-Miet-Verhältnis. Dieser Wert ergibt sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Liegt dieser Wert unter 20  (d. h. ist der Kaufpreis weniger als das 20-fache der Jahresmiete), ist ein Kauf zu einer mietähnlichen Belastung möglich. Liegt der Wert über 25, muss der Käufer über mehrere Jahre mit einer hohen Mehrbelastung rechnen; dies ist in vielen Großstädten derzeit der Fall.

Bei einem Wert von 20 rentiert sich der Kauf einer Immobilie nach 20 Jahren. Der Käufer profitiert sogar dann, wenn Miet- und immobilienpreise über die Jahre konstant bleiben. Steigen diese Preise, ergibt sich daraus ein erheblicher Vorteil für den Käufer. Ganz anders sieht es aus, wenn der Kaufpreis das 25-fache der Jahresmiete umfasst: Hier rechnet sich die Immobilie erst aber einer Miet- und Wertsteigerung von mindestens 1 %. Mit Sicherheit aber kommt es zu Beginn zu erheblichen Mehrkosten für den Käufer.

Dieses Rechenspiel verdeutlicht Finanztest anhand eines Vergleichs der Städte München und Frankfurt am Main: Während der Käufer einer  80 qm großen Wohnung in Frankfurt (bei einem Kaufpreis-Miet-Verhältnis von 20) von Anfang an eine monatliche Ersparnis von 14, – € macht, zahlt der Käufer in München (bei einem Kaufpreis-Miet-Verhältnis von 25) für eine gleichgroße Wohnung am Anfang 300, – € drauf. Die Ursache für diese Abweichung ist die große Differenz beim Quadratmeterpreis von Kaufimmobilien. Während in Frankfurt für den Quadratmeter 3.120, – € fällig werden, sind es in München 4.530, – € und das bei einer monatlichen Nettokaltmiete von 14, – €/qm  in beiden Städten.

Autor
Charlotte Bodinek
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