Mietkaution

Mietkaution: Gesetzliche Vorgaben und Informationen

Die Mietkaution verlangen Vermieter von einem Mieter vor dem Bezug einer Wohnung, um gegen mögliche Schäden oder Mietausfälle abgesichert zu sein. Ihre maximale Höhe ist nach § 551 BGB auf drei Nettokaltmieten beschränkt. Auch wenn das manchen Mietern hoch vorkommt, so ist es bei in Relation zum möglichen Schadensumfang für den Vermieter nur eine kleine Summe.

Grundsätzliches zur Mietkaution

Mieter haben nach Hinterlegung der Mietkaution bestimmte Rechte. Unter anderem können sie verlangen, dass ihr Vermieter die Mietkaution sicher und sogar gewinnbringend anlegt, wobei die Sicherheit vorgeht. Des Weiteren sind Mieter nicht gesetzlich zur Hinterlegung einer Mietkaution verpflichtet, jedoch steht es dem Vermieter frei, die Wohnung nur an Interessenten zu vermieten, die der Hinterlegung der Kaution zustimmen. Wenn das geschieht, regelt der Mietvertrag die Höhe, die Art der Entrichtung der Mietkaution und ihre festverzinsliche Anlage. Damit sichern sich Mieter und Vermieter gegenseitig ab. Der Verwendungszweck ist bei preisgebundenem Wohnraum geregelt, die Kaution darf nur bei Schäden oder unterlassenen Schönheitsreparaturen eingesetzt werden (§ 9 Absatz 5 WoBindG). Alternativ zur Mietkaution in bar ist eine Mietkautionsbürgschaft als Versicherung möglich.

Mietkaution: Höhe

Die Höhe der Mietkaution kann zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden, nur darf sie drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. In der Regel verlangt der Vermieter eine Kaution bis zu drei Nettokaltmieten, welche der Mieter zahlt – sonst erhält er keinen Mietvertrag. Manche Vermieter fügen in ihre Mietverträge Klauseln mit einer Anpassung der Mietkaution ein. Der Hintergrund ergibt sich aus stetig steigenden Mieten und großer Fluktuation auf dem Wohnungsmarkt. Solche Klauseln sind unwirksam, die vor dem Vertragsabschluss festgelegte Kautionshöhe bleibt bestehen. Ebenso muss sich die Mietkaution an der Nettokaltmiete orientieren, Nebenkosten dürfen für die Berechnung keine Rolle spielen. Bei Warmvermietungen zum Festpreis (ein sehr seltener Fall) muss für die Kaution der Kaltnettoanteil der Miete geschätzt werden. An diesem orientiert sich wiederum die Kautionshöhe.

Mietkaution vom Vermieter zurückverlangen

Wann ist die Mietkaution nach Auszug spätestens abzurechnen?

Der Vermieter hat nach geltender deutscher Rechtslage die Mietkaution lediglich “in einer angemessenen Frist” abzurechnen. Ohne ausstehende Forderungen an den Mieter werden hierfür drei bis sechs Monate angenommen, bei möglichen ausstehenden Forderungen können es 12 Monate sein. Hierfür sind folgende Szenarien denkbar:

  • Der Mieter zieht im Frühjahr kurz nach erfolgter Nebenkostenabrechung für das Vorjahr aus. Die Nebenkostenabrechnung für das erste Quartal bzw. die Wochen vor seinem Auszug erfolgt aber erst im kommenden Frühjahr. Der Vermieter will diese Abrechnung abwarten, bevor er die Kaution endgültig abrechnet.
  • Bei der Wohnungsübergabe wurden Schäden bzw. unterlassene Schönheitsreparaturen festgestellt. Die Wohnung wird gleichzeitig nicht weitervermietet. Daher gibt der Vermieter dem Mieter mehrere Monate Zeit, um den ordnungsgemäßen Zustand herzustellen. Es könnte ein Jahr bis zur Kautionsabrechnung vergehen.

Solche Fälle müssen begründbar sein, der Mieter könnte sich dagegen wehren. Er trägt durch die verzögerte Rückzahlung seiner Kaution eine Doppelbelastung, denn sein neuer Vermieter verlangt wieder eine Kaution von ihm. Auch diese Doppelbelastung wäre durch eine Kautionsversicherung für die neue Wohnung zu umgehen.

Mietkaution in Raten

Mieter können die Kaution in maximal drei gleichen Monatsraten bezahlen. Der erste Teilbetrag wird dann mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mieter darauf hinzuweisen. Mietinteressenten sollten daher bei Bedarf diese Teilzahlung von sich aus vorschlagen, der Vermieter muss dann zustimmen. Die Alternative ist auch hier wieder die Kautionsversicherung.

Arten von Mietkautionen

Die Art ihrer Mietkaution wählen Mieter je nach ihrer finanziellen Situation und der Akzeptanz durch den Vermieter. Die Modelle im Überblick lassen sich wie folgt darstellen:

  • Barkaution: Das ist in Deutschland die üblichste Form einer Mietkaution, was historische Hintergründe hat. Lediglich die Bankbürgschaft gibt es schon ähnlich lange. Erst mit dem Online-Zeitalter setzten sich mehrere alternative Verfahren durch. Bei der Barkaution überweist der Mieter dem Vermieter die Kaution direkt, übergibt sie ihm in bar oder zahlt sie auf ein eigenes Treuhandkonto zugunsten des Vermieters ein.
  • Kautionsversicherung: Diese innovative Variante ist ein Kind des Online-Zeitalters, es gibt sie erst seit 2009. Hierbei bürgt ein Versicherer für die Kaution, der Kunde zahlt dafür Versicherungsbeiträge ein. Wenn die erforderliche Kautionssumme erreicht ist (zum Beispiel nach drei bis vier Jahren oder auch noch später), kann der Kunde die Zahlung einstellen. Die Summen sind sehr klein, dafür greift die Bürgschaft sofort. Die Versicherung ist zwar etwas teurer als eine Barkaution, weil der Versicherer eine kleine Verzinsung verlangt, dafür “merkt” der Mieter davon fast nichts. Es kann sich um eine kleine bis mittlere zweistellige Monatssumme handeln.
  • Bankbürgschaft (Bankaval, Mietaval, Kautionsbürgschaft): Hierbei leistet die Bank des Mieters ein Zahlungsversprechen gegenüber dem Vermieter in Höhe der geforderten Kaution. Der Mieter muss dabei also nicht auf eigenes Bargeld zugreifen, jedoch sperrt die Bank sein Konto in Höhe ihrer geleisteten Bürgschaft. Banken mögen diese Art der Sicherheitsleistung nicht unbedingt, während Vermieter damit durchaus zufrieden sind. Immerhin ist eine Bank für die relativ kleine Summe einer Mietkaution ein ausgezeichneter Bürge. Sollte der Mieter zahlungsunfähig werden, muss sich die Bank nach Zahlung der geforderten Kautionssumme (bei entsprechender, begründeter Forderung des Vermieters) um das Eintreiben der Schuld von ihrem Kunden, dem Mieter, kümmern. Banken haben in den vergangenen Jahrzehnten diese Problematik erkannt und scheuen sich heute sehr, eine Kautionsbürgschaft abzugeben.
  • Pfandkaution: Das verpfändete Sparbuch oder Sparkonto dient ebenfalls der Mietkaution und ähnelt sehr der Bankbürgschaft. Die entsprechende Verpfändung muss der Mieter natürlich bei seiner Bank anzeigen, gleichzeitig sollte ein Sperrvermerk die ungerechtfertigte Belastung durch den Vermieter unterbinden. Dieser muss belegen können, dass ihm das Geld wegen offener Forderungen zusteht. Wegen dieser technischen Details ist die Verpfändung von Konten oder Sparbüchern bei den Vermietern nicht sehr beliebt.
  • Wertpapiere als Pfand: Auch Wertpapiere lassen sich als Mietkaution verpfänden. Diese Möglichkeit wird äußerst selten genutzt, weil sie technisch wirklich nur umständlich zu realisieren ist.
  • Mietbürgschaft: Die selbstschuldnerische Bürgschaft eines Verwandten, Kollegen oder Freundes für die Mietkaution ist ein relativ gängiger Weg. Eltern übernehmen das oft für ihre Kinder.

Wann kann der Vermieter die Mietkaution beanspruchen?

Es gibt mehrere, vertraglich definierte Situationen für die Beanspruchung der Mietkaution durch den Vermieter:

  • Zahlungsrückstand des Mieters bei der Nettokaltmiete
  • Zahlungsrückstand des Mieters bei den Nebenkosten
  • Schäden in der Wohnung, Nichtleisten von geforderten Schönheitsreparaturen durch den Mieter (auch: turnusgemäße Renovierung)
  • Nutzungsausfallentschädigungen
  • allgemeiner Schadensersatz
  • Prozesskostenerstattungsansprüche

Diese genannten Punkte können bei einem Mietvertrag mit einem privaten Vermieter auftauchen. Bei kommunal vermieteten Wohnungen mit Mietpreisbindung, die zum sogenannten mietpreisgebundenen Wohnraum gehören, darf die Mietkaution nur wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder entstandener Schäden eingesetzt werden. Auch das muss vertraglich vereinbart worden sein (§ 9 Absatz 5 Satz 1 WoBindG). Damit werden die in der Regel sozial schwächeren Mieter von mietpreisgebundenem Wohnraum geschützt. Die Gesetze diesbezüglich wurden allerdings in den 2000er Jahren mehrmals überarbeitet. Mieter sollten gegebenenfalls überprüfen lassen, inwieweit ein älterer Mietvertrag heute noch rechtskonform ist. Es finden sich in älteren Verträgen teilweise Klauseln, die einer aktuellen Überprüfung nicht standhalten.

Anlage der Kautionssumme

Der Gesetzgeber schreibt den Vermietern vor, die Mietkaution sicher und gewinnbringend anzulegen. Daraus erschließt sich, dass es sich um ein Sparbuch oder Festgeldkonto zu marktgängigen, nach Möglichkeit den bestmöglichen Konditionen handeln muss. Wenn das nicht geschieht, kann der Mieter dem Vermieter Untreue (ein Straftatbestand) vorwerfen. So weit kommt es allerdings in der Regel nicht. Untreue wäre wohl auch nur nachzuweisen, wenn der Vermieter mit dem Geld beispielsweise am Kapitalmarkt spekulieren (und sich dabei verspekulieren) würde. Nur weil ein gewähltes Festgeldkonto für die Mietkaution aktuell ein Zehntelprozent weniger Zinsen bringt als ein anderes Konto, handelt es sich noch nicht um Untreue. Den Stand der aufgelaufenen Zinsen muss der Vermieter dem Mieter mitteilen, was in der Regel nur auf Verlangen geschieht. Es ist ein gewisser Aufwand für den Vermieter, schließlich hat er die Zinsertragsberechnungen gesondert für jedes einzelne Kautionskonto durchzuführen. Den Zinsgewinn muss er wiederum versteuern, die entsprechende Kapitalertragssteuer führt die Bank allerdings automatisch als Quellensteuer ans Finanzamt ab. Ein weiterer Fakt betrifft die Anlage der Mietkaution auf einem Konto, das der Vermieter getrennt vom sonstigen Vermögen unterhält. Ein Verstoß gegen diese Pflichten des Vermieters kann der Mieter auch zivilrechtlich verfolgen. Der Vermieter kann ein Kautionssparbuch oder -konto auf seinen Namen oder auf den des Mieters anlegen, Letzteres wäre an den Vermieter zu verpfänden.

Können sich Mieter die Mietkaution ersparen?

Ein Kautionsbürgschaft durch einen vom Vermieter akzeptierten Bürgen erspart dem Mieter die Mietkaution. Die Mietkautionsversicherung erspart die Kaution nicht, denn der Mieter muss die Versicherungspolice bedienen. Allerdings können deren Beiträge relativ klein ausfallen (siehe oben), in Einzelfällen verlangen die Versicherer – allerdings bei etwas längerer Laufzeit – nur reichlich fünf Prozent der Kautionssumme als Policenbeitrag. In Zukunft könnte sich die Kautionsversicherung stärker durchsetzen, weil sie dem Mieter das Aufbringen der relativ hohen Barkaution erspart und diese Versicherung auch von Vermietern gut akzeptiert wird. Sie lässt sich unproblematisch bei einem Versicherer abschließen und ist dann jederzeit kündbar, weil schließlich der Mieter jederzeit ausziehen kann. Die Abrechnung erfolgt tagesgenau.


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Autor
Thomas Schulz
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