Mietimmobilien

„Die Mietpreisbremse ist sehr umstritten“

In Deutschland herrscht Wohnungsnot. Für immer mehr Menschen werden Wohnungen in Ballungszentren unbezahlbar. Der Ruf nach einer Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip im Maklerrecht wird daher immer lauter. Aber wie berechtigt sind diese Forderungen? Und lässt sich der angespannte Wohnungsmarkt mit diesem Maßnahmen tatsächlich entschärfen?

Nur einer unter vielen. Bei oeffentlichen Wohnungsbesichtigungen in Staedten wie Muenchen sind Menschenschlangen bis auf die Strasse keine Seltenheit.

Nach Meinung des Mietervereins ist die Mietpreisbremse ein guter Anfang, aber sie allein wird die Spannung nicht aus dem Wohnungsmarkt nehmen können. Warum das so ist und warum das Bestellerprinzip im Maklerrecht mehr als überfällig ist, hat uns Anja Franz, die Sprecherin des Mietervereins München e. V., im Interview erklärt.

BBX: Eines der beherrschenden Themen in den Medien ist die Wohnungsnot in Deutschland. Wenn man der Berichterstattung Glauben schenken möchte, fehlen derzeit in Deutschland so viele Wohnungen, wie nach dem letzten Weltkrieg. Aber mal ganz naiv gefragt: Ist die Bezeichnung „Wohnungsnot“ nicht ein bisschen hochgegriffen? Denn wenn ich beispielsweise im Internet in einem Wohnungsportal nach 2-Zimmer-Wohnungen suche, werden mir allein für München schon über 1.000 Ergebnisse angezeigt. Einige davon auch in einem durchaus bezahlbaren Rahmen. Sieht wirkliche Wohnungsnot nicht anders aus?

Franz: Unsere Wohnungsnot sieht so aus, dass es keine bezahlbaren Wohnungen gibt. Wenn Sie eine bezahlbare Wohnung finden, dann ist das eine von wenigen. Das große Problem ist, dass es für Menschen, die nicht wahnsinnig viel verdienen, in München kaum noch Wohnungen gibt, die erschwinglich sind. Und inzwischen betrifft das eben nicht mehr nur, die Rentner, Studenten und Hartz IV-Empfänger, sondern es geht jetzt auch in die Mittelschicht rein. Viele Familien können sich die Wohnungen in München, in der Stadt bzw. im S-Bahn-Bereich einfach nicht mehr leisten. Das ist die Wohnungsnot, die Masse der Leute, die es sich nicht mehr leisten kann, in der Stadt zu wohnen.

Gentrifizierung verändert das Image eines ganzen Viertels

BBX: Aus diesem Grund soll ja nun die Mietpreisbremse kommen. Aber ist es nicht so, dass sich diese horrenden Preisanstiege von bis zu 40 % bei Wiedervermietung nicht lediglich auf die Szeneviertel und die beliebten Viertel beschränken?

Franz: Die Szeneviertel, die beliebten Viertel sind halt die zentralen und die Innenstadtviertel. Klar, da will jeder wohnen, das ist ja überall so. Aber es ist eben nicht mehr so, dass sich diese horrenden Mieten nur auf diese Gegenden beziehen. Da sind wir schnell bei dem Thema Gentrifizierung, dass es eben auch in den alten Münchner Vierteln, wie Sendling, Giesing – die jetzt alle weiß Gott keine Szeneviertel sind – auch losgeht. Die Wohnungen, die neu auf den Markt kommen, werden einfach wirklich zu Höchstpreisen vermietet. Mit der Konsequenz, dass da dann Leute hinziehen, die sehr viel Geld haben. So verändert sich das Image eines ganzen Viertels. Aufgrund der Gentrifizierung ist es eben tatsächlich so, dass nicht nur die Wohnungen in den Innenstadtvierteln teuer sind – die sind sowieso unerschwinglich. Deswegen ist man ja gezwungen ein bisschen weiter rauszugehen, aber auch da zieht’s jetzt eben an. Das Angebot ist einfach zu gering für die Nachfrage. Das ist das eine. Das andere ist das Thema Modernisierung, das eben auch zu wahnsinnigen Mieterhöhungen führt. Der allgemeine Level steigt einfach immer mehr an.

München ist einsame Spitze – deutschlandweit. Die Wohnsituation in München wird teilweise schon mit Weltstädten wie London und Paris verglichen.

BBX: Aber lässt sich das bundesweit behaupten?

Franz: Bundesweit kann man das auf gar keinen Fall sagen. Ich bin neulich nach Dresden gefahren und schon sehr bald hinter München fangen im Norden die strukturschwachen Gegenden an. Ich glaube, da hat kein Mensch ein Wohnungsproblem. Im Gegenteil. Da darf man – hab ich gehört – sogar erst mal zwei bis drei Monate probewohnen, bis man sich dann entscheidet. Die Wohnungsnot ist wirklich nur ein Problem der größeren Städte wie München oder Frankfurt. Natürlich auch Berlin, wobei die sehr viel mehr Platz haben. Hamburg hat genau das gleiche Problem. In den kleineren Städten und auf dem Land ist das nicht so. Auch deswegen ist die Mietpreisbremse sehr umstritten. Viele sagen: „Was brauchen wir eine Mietpreisbremse. Wir sind froh, wenn wir unsere Wohnungen loswerden.“

BBX: Ist es also richtig, zu sagen, dass die Wohnungsnot nicht bundesweit gilt, sondern nur für bestimmte Bezirke?

Franz: Sie gilt für Ballungsräume. Und München ist einsame Spitze – deutschlandweit. Die Wohnungssituation in München wird teilweise schon mit Weltstädten wie London und Paris verglichen. Es ist hier einfach nicht mehr möglich, in der Stadt zu wohnen. Außer man hat sehr viel Geld,  oder eben das Glück schon lange dort zu wohnen und deswegen noch eine günstige Wohnung.

BBX: Mit was für einem Mietpreis muss man in München denn rechnen?

Franz: In den begehrten Lagen, oder in der Innenstadt liegt der untere Durchschnitt auf jeden Fall bei 14 Euro pro Quadratmeter – nach oben offen. Es gibt auch Wohnungen für 20 ja 25 Euro. Natürlich gib es auch Wohnungen für weniger, aber 14 Euro sind Durchschnitt. Und zu Innenstadt zähle ich dann aber auch schon Sendling, auch schon Giesing. Letztlich alles, was im U-Bahnbereich liegt.

BBX: Wie weit geht das? Wie sieht es zum Beispiel aus mit dem S-Bahnbereich?

Franz: Im S-Bahnbereich wird es dann ein bisschen weniger. Aber letztlich ist es ganz genauso. Sobald kein unmittelbarer S-Bahnanschluss mehr da ist, wird es dann wirklich um einiges günstiger.

Die Mietpreisbremse wird die Wohnungsnot nicht lindern

BBX: Wir hatten die Mietpreisbremse bereits angesprochen, die Bundesregierung hat den seit März vorliegenden Gesetzesentwurf nun noch mal überarbeitet, was halten Sie von den Plänen der Regierung?

Franz: Die Mietpreisbremse ist sehr umstritten. Wir finden sie natürlich gut. Es ist auf jeden Fall ein Schritt in die richtige Richtung. Was uns aber auch klar ist, die Wohnungsnot wird damit nicht gelindert. Es werden damit nicht die neuen Wohnungen gebaut, die dringend nötig wären. Denn nur, wenn das Angebot vergrößert wird, kann bei dieser wahnsinnig starken Nachfrage eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt bewirkt werden. Aber ich glaube schon, dass die Mietpreisbremse etwas bringt. Zum einen können in bestehenden Mietverhältnissen die Konflikte zwischen Vermieter und Mieter möglicherweise abnehmen. Weil die Vermieter nicht mehr so großes Interesse haben, dass sie ihre Mieter rausbringen, die da schon lange wohnen und wenig Miete bezahlen.

BBX: Ist es tatsächlich so, dass Vermieter ihre Mieter rausschmeißen?

Franz: Ja – es ist nicht so einfach Mieter rauszuschmeißen. Aber es gibt andere Wege und Möglichkeiten.

BBX: Was sind das dann für Möglichkeiten?

Franz: Entmietung ist ein Schlagwort. Es geht darum, dass die Vermieter das Haus modernisieren und danach die Miete massiv erhöhen dürfen. Viele Mieter sind dann gezwungen auszuziehen, weil sie sich die Wohnung einfach nicht mehr leisten können. Oft werden Mieter auch Abfindungen angeboten, nach dem Motto: Wir zahlen dir, 20.000 Euro, wenn Du freiwillig ausziehst. Und wenn der Mieter dann immer noch nicht geht, ja gut, dann wird halt sehr lange modernisiert. Dann wird eine Plane vors Fenster gehängt und das Wasser abgestellt, dann gibt’s keine Heizung im Winter und dann wird das Dach abgenommen, bis die Mieter mürbe werden und freiwillig ausziehen. Zu solchen Maßnahmen greifen Vermieter, weil sie eben wirklich großes Interesse daran haben, dass die Mieter, die zu günstigen Mieten in ihren Wohnungen wohnen, ausziehen. Denn wenn die Wohnung frei ist, kann sie für das Zwei- oder Dreifache weitervermietet werden. Den Mietern, die in solchen Fällen zu uns kommen, raten wir oft Abfindungsangebote anzunehmen und auszuziehen. Letztlich widerspricht das natürlich dem, was wir eigentlich wollen, nämlich dass die Leute in ihren Wohnungen bleiben. Aber den Stress, dem Mieter durch solchen Modernisierungen, Umbauten und Bauarbeiten ausgesetzt sind, den wollen wir ihnen ersparen. Und ich glaube, dass sich diese Situation möglicherweise durch eine Mietpreisbremse entspannen kann. Ein weiterer Vorteil der Mietpreisbremse liegt darin, dass das allgemeine Mietzinsniveau sinkt. Im Moment ist es so, dass anhand des Mietspiegels berechnet werden kann, wie sehr die Mieten erhöht werden dürfen. In den Mietspiegel fließen die Mieten der neuvermieteten Wohnungen der letzten vier Jahre ein. Das heißt: Wenn ich jetzt diese Mietpreisbremse einführe, dann hab ich nicht mehr diese wahnsinnigen Auswüchse nach oben. Diese hohen Wiedervermietungsmieten fließen ja auch in den Mietspiegel ein, wenn solche Erhöhungen nicht mehr möglich sind, wird langfristig das gesamte Mietzinsniveau sinken. Von einer zeitlichen Befristung halte ich aber nicht viel.

BBX: Im Gesetzentwurf ist eine Befristung von fünf Jahren vorgesehen.

Franz: Genau. Wahrscheinlich ist die Minderung des Mietzinsniveaus nach so einer kurzen Zeit aber noch nicht spürbar. Es gibt ja auch die Argumentation, dass eine Mietpreisbremse Investitionen in Wohnungen stoppt, dass Wohnungen verwahrlosen werden und dass keine neuen Wohnungen mehr gebaut werden. Aber die neuen Wohnungen sind laut Gesetzentwurf ohnehin von der Mietpreisbremse ausgenommen. Dass nicht mehr instand gesetzt wird und modernisiert wird, halte ich auch für kein Argument. Damit schneidet sich der Vermieter ja ins eigene Fleisch, weil sein Haus einfach verkommt, das kann nicht in seinem Sinne sein. Modernisierungen werden ja nicht nur vorgenommen, damit die Mieter es schön haben.  Sondern ein Vermieter macht das, damit  sein Haus nicht verfällt. Und dann gibt es natürlich noch das Argument, dass die Vermieter versuchen werden, die Mietpreisbremse zu umgehen. Klar, dieses Risiko hat man immer. Die versuchen das zu umgehen, indem sie sagen: „In der Wohnung ist eine Küche, die ist 500 Euro wert, aber wenn Du mir dafür 10.000 Euro zahlst, dann kriegst Du die Wohnung.“ Klar, das wird passieren. Aber solche schwarzen Schafe gibt es immer. Es gibt bestimmt auch Vermieter, die sich dann einen Teil der Miete offiziell zahlen lassen und den anderen inoffiziell. Aber das ist kriminell und verstößt gegen das Gesetz. Dagegen muss man dann halt entsprechend vorgehen.

Die Mieter müssen sich wahnsinnig demütigen lassen

BBX: Und solche Dinge lassen Mieter mit sich machen, weil sie sonst keine Wohnung bekommen?

Franz: Natürlich. Es ist schon jetzt so, dass sich Mieter wahnsinnig demütigen lassen müssen, nur damit sie an eine Wohnung kommen. Wenn Wohnungen zu normalen Preisen angeboten werden, bilden sich riesige Schlangen an Interessenten. Wenn das Angebot dann sogar noch ohne Makler ist, dann hast du sowieso keine Chance. Weil dann diese Gebühr auch noch entfällt. Derzeit wird als Mieter letztlich nur genommen, wer  Doppelverdiener ist, im besten Fall Arzt und keine Kinder hat und keine Hunde. In dem Moment, wo Kinder da sind, wo ich schwanger bin, oder alleinerziehend, oder wo ich Ausländer bin, oder Hartz-IV-Empfänger, oder Rentner, oder behindert, oder irgendeinen Makel habe, fliege ich sowieso schon raus. Weils einfach fünfzehn andere gibt, die sehr viel solventer und jünger und hübscher sind.

BBX: Diese Problematik betrifft jetzt die Wohnungssuche. Vorhin hatten Sie auch angesprochen, dass Mieter systematisch aus ihren Wohnungen getrieben werden, wie oft erleben Sie solche Situationen?

Franz: Wir erleben das relativ häufig, ich kann aber jetzt keine Prozente nennen. Das sind dann schon wirklich Extremfälle. Aber ja, wir haben solche Situationen oft. Wir sind hier 30 Anwälte und bestimmt hat jeder alle zwei Wochen so einen Fall. Das ist schon oft. Aber wir versuchen natürlich den Konflikt zwischen Mieter und Vermieter immer so zu regeln, dass es gar nicht so weit kommt. Deswegen müssen wir den Mietern eben oft raten Abfindungen anzunehmen. Wenn ich eine Modernisierungsankündigung lese und sehe, da geht’s jetzt richtig zur Sache, dann mache ich es oft so, dass ich den Vermietern anschreibe und frage, wie es mit einer Abfindung aussieht. Das Problem ist, die Abfindung bringt den Mietern oft auch nicht so viel, weil die 20.000, 30.000 Euro, die sie da kriegen, die sind schnell weg, wenn sie mal umgezogen sind. Deswegen: So ein wahnsinniges Schäpperle ist eine Abfindung auch nicht.

In dem Moment, wo Kinder da sind, wo ich Ausländer bin, oder Hartz IV-Empfänger, oder irgendeinen Makel habe, fliege ich sowieso schon raus. Weil’s einfach fünfzehn andere gibt, die sehr viel solventer und jünger und hübscher sind.

BBX: Nun wurden vor einigen Tagen Zahlen bekanntgegeben,  dass Mieter einen großen Teil ihres Einkommens für die Nebenkosten aufbringen müssen, für die sogenannte „zweite Miete“. Diese Zahlen zeigen gleichzeitig, dass die Mieten vor allem aufgrund der Nebenkosten so massiv steigen. Wenn das tatsächlich so ist, ist es dann nicht sinnvoller anstelle der Mietpreisbremse eine Nebenkostenbremse einzuführen?

Franz: Für eine Nebenkostenbremse müsste komplett das Gesetz geändert werden. Man muss es so sehen: Zum einen gibt es die Miete, die ich für die Wohnung bezahle, zum anderen gibt es die Nebenkosten, die einfach dazugehören. In der Betriebskostenverordnung sind bestimmte Posten enthalten, die Vermieter auf die Mieter umgelegt können. Und diese Nebenkosten, die sind auf dem  Markt. Das sind Hausmeisterkosten, Grundsteuer, Versicherungen. Alles, was der Vermieter für eine Wohnung aufwendet, kann er umlegen. Und dass diese Kosten inflationär steigen, liegt in der Natur der Sache. Und da muss ich dann wirklich letztlich mal für die Vermieter sprechen. Wenn sie ihre Abrechnung korrekt machen, dann können sie gar nicht so viel dafür. Das sind eben einfach die Kosten, die ihnen entstehen und die geben sie weiter.

BBX: Das heißt aber, wenn derzeit von horrend hohen Mieten gesprochen wird, ist wirklich auch von der Kaltmiete die Rede?

Franz: Auf jeden Fall. Die Betriebs- und die Heizkosten, haben mit den Mieten letztlich nichts zu tun. Für den Mieter spürbar natürlich schon, weil er die Kohle heranschaffen und monatlich überweisen muss. Aber wenn wir von den Mieten reden, reden wir immer nur von der Nettokaltmiete. Da haben die Betriebskosten überhaupt nichts verloren.

BBX: was halten Sie von dem Trend, der vor allem zunehmend in Ballungszentren zu beobachten ist, dass immer häufiger Indexmietverträge abgeschlossen werden? Welche Konsequenzen hat das für die Mieter?

Franz: Es kommt grundsätzlich drauf an, wo angefangen wird, also wo die Einstiegsmiete ist. Indexmiete heißt ja einfach nur, dass der Vermieter die Miete einmal im Jahr erhöhen darf, letztendlich um die Höhe der Inflation. Es gibt den sogenannten Lebenshaltungsindex und nach dem richtet sich die Indexmiete. Pro Jahr sind das immer ein bis zwei Prozent, um die die Lebenshaltungskosten steigen  und das darf der Vermieter jedes Jahr draufschlagen. Grundsätzlich ist dagegen gar nicht so viel zu sagen. Der Mieter weiß, was auf ihn zukommt. Der weiß, jedes Jahr erhöht sich die Miete um ein paar Prozent und muss nicht damit rechnen, dass es auf einmal 15 Prozent sind. Es geht also letztlich darum, wo ich einsteige. Wenn ich schon bei 20 Euro pro Quadratmeter einsteige und jedes Jahr werden es immer zwei Prozent mehr, dann sprengt das irgendwann den Rahmen.

BBX: Und ist ein Indexmietvertrag in irgendeiner Weise an die Mietpreisbremse gekoppelt?

Franz: Nein. Bei der Mietpreisbremse geht es nur darum, dass bei Neuvermietungen eine bestimmte Miete verlangt werden darf. Welche Mieterhöhungen danach vorgenommen werden, bleibt dem Vermieter überlassen, er muss sich allerdings an den Mietspiegel halten. Wird eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter die Miete entsprechend dem Lebenshaltungsindex erhöhen.

BBX: Beim Einstieg in einen Indexmietvertrag gilt für mich als Vermieter aber auch die Mietpreisbremse, oder nicht?

Franz: Ja natürlich. Bei der Mietpreisbremse geht es einfach darum: Zu welcher Miete vermiete ich diese Wohnung jetzt. Was in einem Jahr ist, auf welche Art und Weise ich dann erhöhe, da kommt es dann drauf an: Hab ich eine Indexmiete, hab ich eine Staffelmiete …

Das Bestellerprinzip ist selbstverständlich

BBX: Ein anderer Punkt im Gesetzesentwurf der Regierung ist der Vorschlag zur Einführung des Bestellerprinzips im Maklerrecht, vielleicht können Sie dazu noch kurz etwas sagen?

Franz: Ich weiß gar nicht, warum das überhaupt diskutiert wird. Das ist doch klar. Ich meine, wenn ich ein Bier bestelle, dann kann ich auch nicht sagen: „Der andere zahlt“. Also – natürlich manchmal schon, aber grundsätzlich: Wenn ich was bestelle, wenn ich jemandem einen Auftrag gebe, dann hab ich ihn auch zu bezahlen. Und in Städten, in denen die Wohnungsnot nicht so groß bzw. der Vermietermarkt nicht so stark ist, da ist es auch so, dass der Vermieter den Makler bezahlt. Dass der Mieter zahlt, das geht nur hier, wo die Mieter danach lechzen eine Wohnung zu kriegen. Hier kann sich ein Vermieter erlauben zu sagen: ich mache mir die Hände nicht schmutzig, ich habe keine Lust zu arbeiten, soll das ein Dritter machen,  denn der Mieter zahlt. Aber eigentlich ist das Bestellerprinzip selbstverständlich. Und in keinem anderen Rechtsgebiet gibt es das, dass zwei Leute einen Vertrag abschließen und gesagt wird: Und der Dritte zahlt.

BBX: Und ein Bestellerprinzip birgt nicht die Gefahr, dass die Vermieter die Gebühr dann indirekt an den Mieter abgeben, indem sie sie auf den Mietpreis aufschlagen? Das ist ja das Argument, das vor allem Maklerverbände immer wieder anführen.

Franz: Aber die Vermieter verlangen doch sowieso schon das, was möglich ist. Bei so einem Argument kann ich mich schon wieder aufregen, es gibt doch keinen Vermieter, der sagt: Ach mei, der arme Mieter, jetzt muss er den Makler auch noch zahlen, geb ich ihm die Wohnung ein bisschen günstiger. Macht doch keiner! Jeder nimmt das, was er kriegen kann. Und ob da jetzt der Mieter noch den Makler zahlt, oder nicht, tja, wenn er es sich nicht leisten kann, wird eben der nächste genommen, der es sich leisten kann. Also, das ist wirklich der größte Käse, den ich gehört hab.

In keinem anderen Rechtsgebiet gibt es das, dass zwei Leute einen Vertrag abschließen und gesagt wird: Und der Dritte zahlt.

BBX: Inzwischen wird ja sogar gefordert, das Bestellerprinzip auch für Kaufimmobilien einzuführen, finden Sie das ebenso wichtigt?

Franz: Ja gut, bei den Kaufimmobilien ist es ja oft so, dass Käufer und Verkäufer sich die Kosten für den Makler aufteilen. Ehrlich gesagt, fehlt mir beim Kaufen so ein bisschen das Verständnis. Denn, wenn ich mir ein Haus kaufe, dann scheine ich so wenig Geld nicht zu haben. Und wenn es dann über einen Makler läuft, dann mach ich das halt. Bei den Mieten ist das anders, denn ein Großteil der Mieter hat eben nicht so viel Geld. Deswegen mietet er ja und kauft nicht. Und da ist es naheliegender, dass man die nicht noch den Makler zahlen lässt.

BBX: Wie ist es überhaupt mit der Maklerfunktion bei einer Mietsituation wie hier in München – im Endeffekt hat ein Makler für den Mieter keinen Mehrwert, oder?

Franz: Nee. Null. Er schließt die Tür auf. Es ist ja auch so: Makler kann auch jeder sein. Das ist ja noch nicht mal eine geschützte Berufsbezeichnung. Du kannst dir einfach ein Schild hinhängen: Ich bin Makler. Und man muss ja auch nicht viel tun, Tür aufsperren und Mietvertrag vorlegen. Dem Mieter bringt das aber nichts.

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