Mietimmobilien

Gesetzliche Kündigungsfristen im Mietrecht

Sie gelten sowohl für Mieter als auch für Vermieter: Die gesetzlichen Kündigungsfristen im Mietrecht. Dennoch bestehen sie nicht für beide in gleicher Form. Der Gesetzgeber gesteht dem Mieter bedeutend mehr Freiheiten zu als dem Vermieter …

Für Mieter ist es sehr viel einfacher ein Mietverhältnis zu beenden als für Vermieter. Das bezieht sich nicht nur auf die Kündigungsgründe sondern auch auf die gesteckten Fristen. Mieter müssen sich generell nach der 3-Monatsfrist richten, wenn sie ihre Kündigung einreichen wollen. Eine Begründung für die Kündigung ist nicht notwendig.

Es gilt die einheitliche Regelung, dass die Kündigung den Vermieter spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats erreichen muss, wenn der laufende Monat noch in die Frist einfließen soll. Dabei muss berücksichtigt werden, dass Samstage als Werktag gezählt werden.

Eine Kündigung zum 4. eines Monats ist rechtens, wenn im Zeitraum vom 1. bis zum 3. ein Sonn-/Feiertag liegt.

Verpasst der Mieter die Kündigungsfrist, ist eine weitere Kündigung nicht erforderlich, die Frist verschiebt sich lediglich um einen Monat nach hinten.

Mehr Einschränkungen für den Vermieter

Anders sehen die Regelungen für den Vermieter aus. Die Kündigungsfrist für Vermieter richtet sich nach der Mietdauer:

  • 3 Monate: Wenn der Mieter nicht länger als 5 Jahre in der Wohnung lebt.
  • 6 Monate: Wenn der Mieter länger als 5 Jahre in der Wohnung lebt.
  • 9 Monate: Wenn der Mieter länger als 8 Jahre in der Wohnung lebt.

Zusätzlich ist eine Kündigung nur mit einem gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund möglich. Als solcher gilt Eigenbedarf – wenn der Vermieter den Wohnraum für sich oder ein enges Familienmitglied benötigt – oder wenn dem Vermieter durch das Mietverhältnis erhebliche finanzielle Nachteile entstehen, weil er die Wohnung nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann.

Abweichende Fristen

Es kommt immer wieder vor, dass im Vertrag andere Fristen vereinbart werden. Das ist legitim, solange die abweichenden Fristen nicht zum Nachteil des Mieters ausfallen. D. h. eine Verkürzung der Fristen für den Mieter ist zulässig, der Vermieter darf die gesetzlichen Kündigungsfristen jedoch nicht zu seinen Gunsten vertraglich ändern.

Wieder anders sieht es jedoch bei befristeten Verträgen aus: Hier sind auch kürzere Kündigungsfristen möglich. Allerdings erfordern befristete Vertrage grundsätzlich einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund, der im Vertrag festgehalten sein muss. Ist das nicht der Fall, gelten dieselben Kündigungsfristen wie für ein unbefristetes Mietverhältnis.

Fristen sind abhängig von der Art des Wohnraums

Mieter sollten auch berücksichtigen, dass die gesetzlichen Fristen nicht ausnahmslos für jeden vermieteten Wohnraum gelten. So steht Vermietern, die mit ihren Mietern unter einem Dach leben (Ein-/Zweifamilienhaus, Einliegerwohnung), ein gesondertes Kündigungsrecht zu. In diesen Fällen müssen die Vermieter keinen der gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe anbringen. Um den Mietern dennoch ein gewisses Maß an Sicherheit zu bieten, verlängert sich die Kündigungsfrist in einem solchen Fall um drei Monate.

Besonders bei Untermietverhältnissen, der Vermietung möblierter Zimmer oder in Jugend-/Studentenwohnheim fehlen gesetzliche Regelungen zur Kündigungsfrist. Aus diesem Grund ist es in solchen Fällen besonders wichtig, sich vor Vertragsabschluss genau zu informieren.

Sonderkündigungsgründe für den Vermieter

Natürlich gibt es Sonderkündigungsgründe, die den Vermieter davon entbinden, sich an die gesetzliche Frist zu halten sowie einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund zu nennen. Das ist der Fall, wenn der Mieter grob gegen den Mietvertrag verstößt und es für den Vermieter nicht zumutbar ist, dass der Mieter länger in der Wohnung bleibt.

Ein solcher Fall liegt bei vertragswidrigem Gebrauch des Wohnraums vor oder bei der Störung des Hausfriedens. Ein Klassisches Beispiel ist auch, wenn der Mieter zwei Monate in Folge keine Miete gezahlt hat.

Beispiele von Gründen, die nach Gerichtsurteilen eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen: Fliegenlassen von mehr als 100 Vögeln // Heroinhandel // Einbau eines Fensters auf eigene Faust // schwere Beleidigung // tätlicher Angriff // vorsätzliche Sachbeschädigung // Stromdiebstahl

Handelt es sich jedoch nicht um gravierende Fälle von Vertragsverletzung, sind die Vermieter zunächst in der Pflicht, ihren Mietern eine Abmahnung zu schicken, ehe sie das Mietverhältnis kündigen. Um einen solchen Fall handelt es sich beispielsweise, wenn sich der Mieter nicht an das vertraglich vereinbarte Tierhaltungsverbot hält.

Sonderkündigungsgründe für den Mieter

Doch auch der Mieter muss sich in bestimmten Fällen nicht an die regulären gesetzlichen Fristen halten. Sonderkündigungsgründe für Mieter sind:

  • Mieterhöhung. (Verkürzung der Kündigungsfrist auf zwei Monate.)
  • Umfassende Sanierung, die den Mieter erheblich beeinträchtigt. (Verkürzung der Kündigungsfrist auf einen Monat. Kleine Reparaturarbeiten hingegen wirken sich nicht auf die Kündigungsfrist aus.)
  • Gesundheitliche Gefährdung, bspw. durch Schimmel oder Baufälligkeit. (Kündigungsfrist entfällt komplett.)

Widerspruch nicht ausgeschlossen

Ein weiteres Recht, das den Mietern zugesprochen wird, ist die Möglichkeit Widerspruch gegen eine Kündigung einzulegen. Hier gilt eine Härtefallregelung, wobei der Mieter darlegen muss, dass ein Umzug für ihn oder ein Familienmitglied eine besondere Härte bedeutet.

Beispiele für Härtefälle: Fortgeschrittene Schwangerschaft // bevorstehender Abschluss oder Examen // schwere Erkrankung, Behinderung // Schwierigkeiten beim Schulwechsel // drohende Obdachlosigkeit (weil kein anderer Wohnraum gefunden werden kann) // sehr lange Wohndauer und damit Verwurzelung in dem Gebiet // hohes Alter // notwendiger Zwischenumzug (wenn auf die Fertigstellung des Eigenheims gewartet wird, oder auf einen Platz in einem Seniorenwohnheim)

Der Widerspruch gegen die Kündigung muss grundsätzlich schriftlich und mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingereicht werden. Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, geht der Fall vor Gericht. Hier wird darüber entschieden, ob der Härtefall des Mieters mehr Gewicht hat als das Interesse des Vermieters.

Das Mietverhältnis kann durch das Gericht befristet oder unbefristet verlängert werden. In den meisten Fällen ergibt sich die Frist von selbst (wie bei einer Schwangerschaft oder einem notwendigen Zwischenumzug). Eine unbefristete Verlängerung wird in der Regel nur ausgesprochen, wenn der Mieter schon sehr alt ist.

Hat der Vermieter in seiner Kündigung nicht auf die 2-Monats-Frist für den Widerspruch hingewiesen, ist der Mieter auch nicht an die Frist gebunden.
Autor
Charlotte Bodinek
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