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Mietkautionsdepot
Das Mietkautionsdepot ist eine sinnvolle Alternative zum klassischen Mietkautionskonto. Während das zurückgelegte Geld auf einem herkömmlichen Konto durch Inflation und eventuellen Negativzinsen jedes Jahr an Wert verliert, erzielt die in einem Fondsdepot angelegte Kautionssumme hingegen gute Rendite. Nachfolgend finden Sie alle Informationen, die Sie über Mietkautionsdepots wissen müssen.

Mietkautionsdepot– Was ist das?

Bei Einzug in eine Mietwohnung müssen Mieter meist eine Kaution an den Vermieter bezahlen. Mit der Mietkaution sichern sich Vermieter gegen ausbleibende Mietzahlungen oder Schäden an der Mietsache ab. Dabei beträgt die Kaution oft bis zu drei Monatskaltmieten. Je nach Höhe der Miete wird hier also eine beachtliche Summe fällig.

Die Mietkaution kann auf verschiedene Arten an den Mieter gestellt werden. Die gängigste Variante ist die Einzahlung auf ein Mietkautionskonto oder -sparbuch. Hier verbleibt die Mietkaution dann während der gesamten Mietdauer. Nach Mietende hat der Vermieter die Kaution wieder an den Mieter zurückzubezahlen, sofern keine offenen Forderungen mehr ausstehen.

Mittlerweile gibt es jedoch nur noch sehr wenige Kautionskonten, bei denen Guthabenzinsen gezahlt werden. Manche Anbieter sind durch das Niedrigzinsniveau sogar dazu gezwungen, Kontogebühren oder Negativzinsen zu verlangen. Verbleibt die Kaution also je nach Mietdauer über einen längeren Zeitraum auf dem Konto, verliert sie bei dieser Anlageform – auch inflationsbedingt – mit jedem Jahr an Wert.

Es gibt jedoch einige interessante Alternativen zu einem Mietkautionskonto bzw. -sparbuch. Eine davon ist das Mietkautionsdepot. Bei einem Mietkautionsdepot hat der Mieter die Möglichkeit, die Mietkaution in Form von Fondsanteilen zu hinterlegen. Investmentfonds können meist zu geringen Kosten abgeschlossen werden und bieten dennoch gute Renditechancen, besonders da eine Mietkaution in der Regel für mehrere Jahre hinterlegt wird. Theoretisch wäre es auch möglich, mit der Kautionssumme einzelne Aktien zu erwerben, jedoch sind Fonds breiter gestreut und weisen so ein geringeres Verlustrisiko auf.

Denn auch, wenn die Renditechancen bei einzelnen Aktien oder Fonds größer sind, kann die Summe der hinterlegten Mietkaution natürlich schwanken. Entsprechend ist es ratsam, diese Art der Kautionsanlage vorab mit dem Vermieter zu besprechen und dessen Einverständnis einzuholen.

Ist der Vermieter damit einverstanden, dass ein Mietkautionsdepot als Anlageform verwendet wird, kann der Mieter ein Fondsdepot auf seinen Namen eröffnen und die Kautionssumme mittels Kauforder in Fonds investieren. Anschließend wird das Depot an den Vermieter verpfändet, damit dieser falls nötig auf die Kaution zugreifen kann. Nach Ende des Mietverhältnisses lässt sich die Verpfändungssperre wieder aufheben, in dem der Mieter die Bank schriftlich darüber informiert. Im Anschluss stehen ihm die Fondsanteile zur freien Verfügung.

Was muss bei einem Mietkautionsdepot beachtet werden?

Auch wenn bei Kautionsdepots generell eine Rendite zu erwarten ist, fallen dafür regelmäßig Kosten an, die vor der Entscheidung, ein Depotkonto zu eröffnen, berücksichtigt werden sollten. Zudem gibt es für Mietkautionsdepots zwar nicht so viele Anbieter wie für herkömmliche Kautionskonten, dennoch können die Angebote stark variieren.

Kosten eines Mietkautionsdepot

Aufgrund der Anlageform gibt es bei einem Kautionsdepot mehrere Kostenpunkte, die man als Anleger beachten sollte:

  • Depotgebühren
    Nicht alle, aber einige Anbieter verlangen für das Eröffnen des Depots Gebühren.
  • Transaktionskosten
    Für den Kauf und späteren Verkauf von Fonds können ebenfalls Gebühren anfallen.
  • Verwaltungsgebühren
    Die Verwaltungsgebühren sind am wichtigsten, wenn es um die Auswahl einer Mietkautionsdepots geht. Denn die Verwaltungsgebühren fallen über die komplette Anlagedauer an und orientieren sich am Einlagevermögen. Entsprechend kann die Summe der Verwaltungsgebühren letztendlich sehr hoch ausfallen.
  • Verpfändungsgebühr
    Wird das Depotkonto schließlich an den Vermieter verpfändet, können einmalige Verpfändungsgebühren anfallen.

Seit 2004 muss für jeden Fonds die TER (Total Expense Ratio) angegeben werden. Diese Gesamtkostenquote setzt die innerhalb eines Geschäftsjahres angefallenen Kosten ins Verhältnis zum durchschnittlichen Fondsvolumen und bietet so einen guten Anhaltspunkt

Art des Mietkautionsdepot

Bei der Wahl eines Mietkautionsdepots sollte außerdem die Art der Fonds berücksichtigt werden. Unterschieden werden zwei Fonds-Formen:

  • Ausschüttende Fonds
    Diese Fonds schütten ihre Erträge auf ein separates Konto aus und stehen dem Fondsinhaber dann direkt zur Verfügung. Ausschüttungen finden meist jährlich, quartals- oder monatsweise statt.
  • Thesaurierende Fonds
    Bei dieser Fonds-Art werden die Erträge nicht ausgeschüttet, sondern direkt wieder angelegt. So erhöht sich der Wert des angelegten Fonds immer automatisch.

Entsprechend muss bei der Wahl des Mietkautionsdepots berücksichtigt werden, dass bei ausschüttenden Fonds die direkt ausgezahlte Rendite dafür verwendet werden kann, um die regelmäßig anfallenden Kosten für das Mietkautionsdepot zu decken. Bei thesaurierenden Fonds müssen diese Gebühren hingegen von einem separaten Konto begleichen werden, da die Gewinne nicht ausgezahlt, sondern direkt wieder reinvestiert werden. Dafür kann bei dieser Fonds-Art mit einer höheren Rendite gerechnet werden.

Volatilität und Risiken berücksichtigen

Ein weiterer Aspekt, der bei einem Mietkautionsdepot beachtet werden muss, ist die Volatilität der Fonds. Das bedeutet, wie stark deren Schwankungen voraussichtlich sein werden. Da die Mietkaution für den Vermieter eine Sicherheit darstellen soll, sollte das Risiko der Anlage geringgehalten werden. Entsprechend ist auch eine geringere Volatilität empfehlenswert. Hierfür eignen sich große Depotanbieter mit einer hohen Reputation sowie breit gestreute Fonds.

Demnach ist es sinnvoll, die verschiedenen Angebote vorab zu vergleichen und sorgfältig zu prüfen, ob und, wenn ja, welches Kautionsdepot das Richtige ist. Ein Mietkautionsdepot Vergleich kann hierbei eine schnelle und gute Übersicht verschaffen.

Wichtig:

Damit sich ein Mietkautionsdepot lohnt, sollte die hinterlegte Kautionssumme eine gewisse Höhe haben. Die erwirtschaftete Rendite sollte mindestens die regelmäßig anfallenden Kosten des Depots decken. Wenn die Kosten höher als die Rendite ausfallen, ist diese Art der Mietkautionsanlage nicht empfehlenswert.

Mietkautionsdepot Vergleich
Nutzen Sie den Mietkautionsdepot Vergleich um sich ausführlich zu informieren

Anbieter von Fondsdepots für die Mietkaution

Leider bieten etablierte Depotanbieter wie die Comdirect oder ING aktuell noch keine Verpfändungsmöglichkeit für Depotkonten an. Ein Mietkautionsdepot ist somit zum aktuellen Zeitpunkt nur bei vier Anbietern in Deutschland möglich: DWS (Deutsche Gesellschaft für Wertpapiersparen), FFB (FIL Fondsbank GmbH), FODB (Fondsdepot Bank) und Fidelity.

Zusätzlich besteht die Möglichkeit, ein Deka Fondsdepot zu verpfänden. Dies wird jedoch nicht standardmäßig angeboten und muss in einer Sparkassenfiliale angefragt und beantragt werden (Formular Verpfändung von Fondsanteilen).

Nachfolgend finden Sie die Konditionen der vier aktuell verfügbaren Anbieter im Überblick:

DWS FFB FODB Fidelity
Depotgebühren pro Jahr 0 € ab 20.000 € Depotbestand an aktiv gemanagten Fonds
Sonst 8 €
0 € ab 6.000 € Depotbestand an aktiv gemanagten Fonds
Sonst 11,70 €
0 € ab 1.500 € Depotbestand an aktiv gemanagten Fonds
Sonst 30 €
0 € ab 20.000 € Depotbestand an aktiv gemanagten Fonds
Sonst 45 €
Gebühr (einmalig) für die Verpfändung 0 € 30 € 25 € 30 €
Transaktionskosten (Kauf und Verkauf) 0 € Online je 2 € 0 € Online je 2 €
ETF Transaktionskosten (Kauf und Verkauf) ETF-Fonds nicht möglich Je 2 € zzgl. ATC 0,2 % – 0,8 % zzgl. ATC Je 2 € zzgl. ATC
Aktionen Bis 31.12.2020 Depot eröffnen und 7 Jahre keine Depotgebühren zahlen

 

Mietkautionsdepot eröffnen

In der Regel eröffnet der Mieter das Depot für die Mietkaution. Das funktioniert bei den meisten Anbieter direkt online. Sobald das Depot eröffnet und die Fondsanteile gekauft sind, werden diese an den Vermieter verpfändet. Gehen Sie beim Eröffnen eines Mietkautionsdepots wie folgt vor:

  1. Einverständnis des Vermieters holen
    Da die Mietkaution vor allem als Sicherheit für den Vermieter dient, ist es wichtig, sich vorab mit diesem abzustimmen. Informieren Sie den Vermieter über die Vorteile dieser Anlage und lassen Sie ihm ggf. weitere Informationen dazu zukommen.
  2. Wahl der Depotbank und der Fonds
    Bevor Sie ein Depot einrichten ist es empfehlenswert, sich über die verschiedenen Fonds zu informieren. Prüfen Sie dann, bei welcher Depotbank diese(r) Fonds verfügbar sind. Wichtige Aspekte bei der Fondswahl sind günstige Gebühren, geringe Schwankungen (Volatilität) sowie ein gutes Management.
  3. Depot eröffnen
    Wenn Sie sich für einen oder mehrere Fonds entschieden und die dafür passende Depotbank gewählt haben, können Sie das Formular zur Kontoeröffnung im Internet bei der jeweiligen Bank herunterladen und direkt ausfüllen.

    • 3.1 Verpfändungserklärung ausfüllen
      Füllen Sie in diesem Zuge auch die Verpfändungserklärung aus, ggf. zusammen mit ihrem Vermieter.
    • 3.2 Fonds kaufen oder übertragen
      Beantragen Sie die Kauforder bzw. den Depoteinzug für den Kautionsbetrag. In der Regel ist dies bereits während der Depoteröffnung möglich.
    • 3.3 Legitimierung via PostIdent
      Bringen schließlich alle Unterlagen zur Post, lassen Sie sich mittels PostIdent legitimieren und verschicken Sie alle Dokumente an die Depotbank. Sie erhalten daraufhin eine Eröffnungs- und eine Verpfändungsbestätigung sowie ggf. persönliche Online-Zugangsdaten von der Bank zugeschickt.
  4. Verpfändungsbestätigung übergeben
    Übergeben Sie die Verpfändungsbestätigung an Ihren Vermieter, um die Abwicklung rund um die Mietkaution abzuschließen.

Als Vermieter ein Mietkautionsdepot eröffnen

Theoretisch ist es auch möglich, dass der Vermieter selbst das Kautionsdepot anlegt, in der Praxis findet dies jedoch eher selten statt. Die gängigste Art der Kautionsanlage für Vermieter ist das Mietkautionskonto. Viele solcher Konten bieten beispielsweise Vermieterkonten, in denen diese mehrere Mieter und deren Kautionen gleichzeitig verwalten können. Das Kautionskonto ist für Vermieter somit eine aus der Vergangenheit vertraute und einfache Möglichkeit der Kautionsanlage.

Sollte Ihr Vermieter der Eröffnung eines Mietkautionsdepots gegenüber offen sein, so kann er dies genauso beantragen, wie zuvor für Mieter beschrieben. Denn auch wenn das Mietkautionskonto eine übliche Art der Anlage ist, so bietet sie für Vermieter nicht nur Vorteile. Da das Mietkautionskonto vor allem aus Interesse des Vermieters eröffnet wird, hat dieser gegebenenfalls anfallende Kosten dafür zu tragen. Auf Grund der Niedrigzinsphase sind Banken zudem dazu gezwungen, die dadurch entstehenden Negativzinsen an ihre Kunden weiterzugeben oder aber die Kontoführungsgebühren anzuheben. Somit entstehen für den Vermieter entweder höhere Kosten durch das Konto, oder aber die angelegte Kaution verliert mit der Zeit an Wert. Dies führt auch für Vermieter zu dem Nachteil, dass – besonders bei einem langen Mietverhältnis – die Kaution schließlich nicht mehr den aktuellen Wert der drei Monatskaltmieten und somit eventuell keine ausreichende Sicherheit mehr darstellt.

Die Anlage der Mietkaution in ein Depotkonto hat somit nicht nur für den Mieter den Vorteil, dass sich diese sich durch die besseren Renditen vermehrt. Auch der Vermieter hat dadurch eine höhere Sicherheit, sofern auf breit gestreute Fonds mit geringer Volatilität gesetzt wird.

Mietkautionsdepot kündigen

Wird ein Mietverhältnis beendet erhält der Mieter normalerweise die Kaution vom Vermieter zurück. Im Falle eines Mietkautionsdepots würde dies durch die Rückgabe der Verpfändungsklärung passieren. Bevor der Mieter die Erklärung zurückerhält, wird der Vermieter prüfen, ob noch offene Forderung bestehen. Dies kann entweder durch fehlende Mietzahlungen oder offene Nebenkostenabrechnungen der Fall sein, aber auch, wenn bei Abnahme der Mietsache neue Schäden festgestellt werden. Besonders durch offene Nebenkostenabrechnungen kann sich die Rückgabe der Mietkaution bzw. der Verpfändungserklärung häufig etwas verzögern, da der Vermieter auf die Abrechnung der Stadtwerke warten muss.

Sobald alle offenen Forderungen geklärt sind, übergibt der Vermieter die Verpfändungserklärung an den Mieter. Damit hat dieser nun wieder volle Verfügung über die Fondsanteile. Er kann diese entweder beibehalten, ggf. für eine neue Kaution nutzen oder aber umschichten oder verkaufen.

Vorteile und Nachteile des Mietkautionsdepots

Ein Mietkautionsdepot hat einige Vor-, aber auch ein paar Nachteile, welche beachtet werden sollten. Nachfolgend finden Sie deshalb die wichtigsten Vor- und Nachteile eines Mietkautionsdepots im Überblick:

Vorteile eines Mietkautionsdepot

  • Die Mietkaution wird während der Mietdauer gewinnbringend investiert
  • Höhere Rendite als bei anderen Anlageformen (z. B. Kautionskonto)
  • Ausgleich zur Inflation, Verringerung/Vermeidung von Wertverlust
  • Negativzinsen werden vermieden
  • Geringes Verlustrisiko, wenn Fonds breit gestreut

Nachteile eines Mietkautionsdepot

  • Erfordert mehr Wissen als bspw. das Einrichten eines Kautionskontos
  • Für viele Mieter und auch Vermieter noch ungewohnt
  • Wert der Kaution kann schwanken (je nach Fonds unterschiedliche hohe Volatilität)
  • Kündigungsdauer teilweise länger als 3 Monate
  • Bisher keine Möglichkeit der Mieterverwaltung für Vermieter
Mietkautionsdepot Vorteile und Nachteile
Richtig ausgewählt bietet das Mietkautionsdepot einige Vorteile

Lohnt sich ein Mietkautionsdepot im Vergleich zu anderen Anlageformen?

Ein Depotkonto als Anlage zur Mietkaution ist Dank der durchschnittlichen Renditen (bei Rentenfonds ca. 4% p.a., Immobilienfonds ca. 5,5% p.a. und Aktienfonds ca. 9% p.a.) eine deutlich lukrativere Anlageform als beispielsweise ein Kautionskonto, bei welchem oft 0,0 % oder maximal 0,01 % Zinsen anfallen. Jedoch unterliegen Fonds Schwankungen, welche den Wert der angelegten Kaution variieren lassen. Hier kommt es vor allem darauf an, wie breit gestreut die Fonds sind.

Auch muss berücksichtigt werden, dass für Depotkonten meist verschiedene Gebühren anfallen. Dazu zählen unter anderem Gebühren für die Kontoeröffnung oder auch regelmäßig anfallende Verwaltungsgebühren. Entsprechend ist ein Mietkautionsdepot Vergleich und eine möglichst genaue Kostenaufstellung vor Depoteröffnung empfehlenswert.

Ob sich ein Mietkautionsdepot lohnt, hängt neben den anfallenden Kosten auch von der Höhe der angelegten Mietkaution und der voraussichtlichen Dauer ab. Soll beispielsweise eine Kaution in Höhe von 1.500 € angelegt werden, ergeben sich über einen Zeitraum von drei Jahren folgende Werte:

Reguläres Sparkonto Depotkonto bei der FFB Depotkonto bei der DWS
Zinsen 0,01 % ⌀ 4 % ⌀ 4 %
Rendite/Jahr 0,15 € 60 € 60 €
Rendite nach 3 Jahren 0,45 € 187,30 € 187,30 €
Gebühren/Jahr 0 € 37 € 27 €
Gebühren nach 3 Jahren 0 € 111 € 81 €
Vorauss. Ertrag 0,45 € ca. 76,30 € ca. 106,30 €

Von dem voraussichtlich errechneten Ertrag müssen bei den Depotkonten noch jeweils die Depotgebühren abgezogen werden. Dennoch wird deutlich, dass bei Depotkonten je nach Höhe und Anlagedauer der Mietkaution ein wesentlich höherer Gewinn zu erwarten ist als bei einer klassischen Anlageform wie dem Mietkautionskonto.

Letztendlich sollten die Kosten und zu erwartenden Gewinne der verschiedenen Angebote immer soweit möglich individuell berechnet und gegeneinander abgewogen werden

Alternativen zum Mietkautionsdepot

Neben dem Kautionsdepot gibt es noch einige andere Anlageformen für die Mietkaution:

Mietkautionskonto

Das Mietkautionskonto ist die gängigste Art der Mietkautionsanlage. Das Mietkautionskonto kann vom Mieter oder Vermieter eröffnet werden. Die Kaution übergibt der Mieter dann entweder in bar an den Vermieter, welcher das Geld dann auf das Kautionskonto einzahlt. Oder aber der Mieter überweist das Geld direkt auf das Konto. Dort verbleibt die Mietkaution dann bis zum Ende des Mietverhältnisses.

Das Kautionskonto ist zwar die am meisten vertretene Variante, jedoch verliert die Kaution hier durch Inflation und evtl. Negativzinsen mit der Zeit an Wert. Entsprechend ist es sinnvoll, sich nach Alternativen wie dem Mietkautionsdepot umzusehen.

Mietkautionsbürgschaft

Bei der Mietkautionsbürgschaft tritt eine dritte Person als Bürge auf. Sie sichert dem Vermieter zu, die Mietkaution im Schadensfall zu stellen. Dadurch muss der Mieter das Geld nicht selbst aufbringen. Als Bürge können Privatpersonen, Mietkautionsversicherungen aber auch Banken (Bankaval/Mietaval) auftreten.

Kautionskredit

Kann ein Mieter die Mietkaution nicht in einer Summe aufbringen, hat er auch die Möglichkeit, dafür einen Kleinkredit aufzunehmen. Diese werden von Banken in der Regel sehr einfach vergeben, stellen jedoch für den Mieter eine längerfristige Zahlungsverpflichtung dar und sollten deshalb gut überlegt werden.

Kautionssparbuch bzw. Pfandkaution

Das Kautionssparbuch ist dem Kautionskonto sehr ähnlich. Anstatt einem Konto eröffnen Mieter oder Vermieter hier ein Sparbuch und zahlen die Kautionssumme darauf ein. Anschließend wir das Sparbuch an den anderen verpfändet, damit beide Parteien nicht ohne Zustimmung des anderen Geld von dem Sparbuch nehmen können. Jedoch gibt es mittlerweile auch auf Sparbücher kaum noch Zinsen, sodass auch hier die Kautionssumme nicht gewinnbringend angelegt ist.

Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag kann ebenfalls als Mietkaution verwendet werden. Hier ist es jedoch wichtig, dass die Bausparkasse eine Teilauszahlung im Schadensfall zulässt.

Mietkaution als Tagesanleihe

Auch Tagesanleihen können vom Mieter erworben und an den Vermieter verpfändet werden. Diese Art der Mietkautionsanlage ist jedoch eher unüblich.

Fazit zum Mietkautionsdepot Vergleich

Einlagen werden durch den nach der Finanzkrise eingerichteten Einlagensicherungsfonds gesichert.

Um die Mietkaution ausgezahlt zu bekommen benötigt man die Verpfändungserklärung vom Vermieter zurück. Damit kann der Sperrvermerk aufgehoben und die Fonds verkauft werden.

Bei Mietkautionskonten ist es so geregelt, dass der Vermieter eventuelle Kontogebühren übernehmen muss, da die Kaution vor allem in seinem Interesse angelegt wird. Bei einem Mietkautionsdepot ist dies nicht festgelegt. Hier empfiehlt es sich, die Rahmenbedingungen für die Anlage vorab mit dem Vermieter festzulegen.

Da es sich bei dem angelegten Geld um das des Mieters handelt, steht ihm auch die Rendite der Investition zu.

Wichtig sind bei der Wahl der Kautionsdepots vor allem die Kosten. Für die Depoteröffnung und auch für die Verpfändung können Kosten entstehen. Außerdem fallen regelmäßige Verwaltungsgebühren an. Entsprechend lohnt sich die Anlage der Mietkaution in einem Depot erst aber einer gewissen Höhe sowie Anlagedauer. Dies muss immer individuell berechnet und abgewogen werden.

Es ist möglich, die Mietkaution auch während der Mietdauer noch in ein Mietkautionsdepot zu transferieren. Wichtig hierfür ist die Zustimmung des Vermieters. Am besten ist es, wenn Sie ihm die Vorteile eines Depotkontos sowie nähere Details zu der Anlage zukommen lassen. Viele Vermieter sind mit der Kautionsanlage in einem Depot noch nicht vertraut und möglicherweise zunächst skeptisch. Durch die Wahl eines breit gestreuten Fonds mit geringer Volatilität können die Risiken dieser Anlageform reduziert und der Vermieter eher überzeugt werden.

Zwar gibt es aktuell nicht sehr viele Mietkautionsdepot-Anbieter. Dennoch ist es empfehlenswert, die einzelnen Angebote im Detail zu vergleichen. Da bei einem Fondsdepot mehr Kriterien ausschlaggebend sind als beispielsweise bei dem Abschluss eines klassischen Mietkautionskontos, ist es sinnvoll, sich vorab gut über die verschiedenen Angebote und Konditionen zu informieren.

Nach BGB § 551 können sich Mieter und Vermieter auf eine alternative Anlageform für die Kaution einigen. Vermieter haben jedoch dennoch die Möglichkeit, eine Art der Mietkautionsanlage abzulehnen. Wenn sich ein Vermieter gegen die Anlage eines Kautionsdepots ausspricht, liegt dies oft daran, dass diese Anlageform noch nicht sehr bekannt ist.
In der Vergangenheit hat sich vor allem das Mietkautionskonto durchgesetzt. Hier verliert die Kaution jedoch durch die Inflation und ggf. Negativzinsen langfristig an Wert. Entsprechend kann es hilfreich sein, den Vermieter über die Details und die Vorteile dieser Anlageform zu informieren und die Depoteröffnung als Mieter selbst zu übernehmen. So muss der Vermieter lediglich die Verpfändungserklärung unterzeichnen und entgegennehmen und profitiert langfristig ebenfalls von einer gleichbleibenden Mietsicherheit, die nicht während der Mietdauer an Wert verliert.

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