Mietkaution – was Mieter und Vermieter wissen müssen
Da eine Mietkaution eine freiwillige Leistung ist, für die sich ein Vermieter entscheiden kann, gibt es keine direkte Vorschrift zu ihrer Höhe. Allerdings ist die Obergrenze in BGB § 551 auf maximal drei Monatskaltmieten beschränkt.
von Charlotte Ruzanski
© Masuti/thinkstock

Für gewöhnlich ist auch das genau der Betrag, den Vermieter von ihren neuen Mietern als Sicherheitsleistung verlangen, kaum ein Vermieter begnügt sich mit einem geringeren Betrag. Die Höhe der Kaution muss im Mietvertrag festgehalten werden.

Besonders bei größeren Wohnungen kommt da bereits eine Summe zusammen, die viele nicht eben aus der Portokasse zahlen können. Daher räumt der Gesetzgeber Mietern die Möglichkeit ein, die Kaution in drei gleichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist grundsätzlich mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren in den Folgemonaten. Mieter müssen berücksichtigen, dass Vermieter das Recht haben, das Mietverhältnis zu beenden, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution oder einer der Raten in Verzug ist.

Kaution muss angelegt werden

Der Vermieter hingegen ist verpflichtet, das Geld für den Mieter anzulegen. Hierfür gilt die Regelung, dass der Betrag auf einem Sonderkonto mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist und einem Zinssatz angelegt werden muss.

Endet das Mietverhältnis, ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution vollständig und zuzüglich der Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen, sofern keine Ansprüche aufgrund unberechtigter Mietkürzungen oder Wohnungsschäden bestehen.

Allerdings können Mieter nicht unmittelbar nach dem Auszug verlangen, dass ihnen die Kaution erstattet wird. Zunächst ist der Vermieter berechtig in einem Zeitraum von sechs Monaten die Endabrechnung zu machen. Diese Abrechnung berücksichtigt Nachzahlungsbeträge aus Nebenkostenabrechnungen sowie noch zu erwartende Nachzahlungen, aber auch mögliche rückständige Mieten oder Ansprüche vonseiten des Vermieters aufgrund von Schäden in der Wohnung.

Wurde bei der Übergabe der Wohnung ein Übergabeprotokoll erstellt, das von beiden Seiten unterschrieben wurde, ist dieses rechtgültig. Ansprüche, die für den Vermieter daraus entstehen, können nicht angefochten werden

Art der Kaution ist nicht vorgeschrieben

Die Art der Kaution kann zwischen Vermieter und Mieter frei vereinbart werden. Es gibt aber einige Arten, die besonders gängig sind

Barkaution

Per Überweisung oder in bar wird der Betrag dem Vermieter übergeben. Obwohl viele Vermieter die Kaution gerne als Barkaution gezahlt bekommen, ist ein Mieter nicht dazu verpflichtet, dieser Bitte nachzukommen, sondern kann den Betrag ebenso gut überweisen. Das Geld muss umgehend für den Mieter zu den gesetzlich vorgegebenen Konditionen angelegt werden.

Der Vermieter als Kontoinhaber ist verpflichtet, den Mieter einmal pro Jahr über die Zinserträge zu informieren

Bei der Anlage des Kautionsbetrags muss berücksichtigt werden, dass das Geld auf einem insolvenzfesten Konto liegt. Es muss sich daher um ein Konto handeln, das weder mit dem privaten noch dem geschäftlichen Konto des Vermieters zusammenhängt. Im Falle einer Insolvenz des Vermieters darf das Geld dann durch die Gläubiger nicht angerührt werden.

Mieter haben einen Anspruch darauf, dass ihr Vermieter ihnen „Insolvenzfestigkeit“ garantiert und können einen Nachweis darüber verlangen. Sie sind sogar berechtigt, die Kaution so lange zurückzuhalten, bis der Vermieter nachweist, dass das Geld auf einem insolvenzfesten Konto angelegt wird.

Kautionssparbuch

Die Mietkaution kann auch auf einem Sparbuch angelegt werden. Hier gibt es die Möglichkeit, dass der Mieter selbst ein Sparbuch mit dem Kautionsbetrag eröffnet und dieses für den Zeitraum der Miete am Vermieter verpfändet. Oder aber der Vermieter legt selbst ein Sparbuch mit dem Kautionsbetrag an und überlässt dies dem Mieter nach Ende des Mietverhältnisses.

Mietkaution als Bürgschaft

Bei einer Bürgschaft sichert eine dritte Person dem Vermieter schriftlich zu, die Kaution im Schadensfall zu übernehmen. Bei Studenten treten oft die Eltern als Bürgen ein. Es ist aber auch üblich, dass Banken oder Versicherungsgesellschaften eine Bürgschaft übernehmen.

Für die Kaution kann der Mieter auch einen Privatkredit aufnehmen. Es gibt spezielle Angebote für Kautionskredite. Hier verpflichtet sich das Finanzanbieter den Mieter im Schadensfall auszuzahlen. Der Mieter leistet dafür einen jährlichen Beitrag (i. d. R. 5 % des Kautionsbetrags). Bei Ansprüchen leistet dann zunächst der Anbieter die Zahlung an den Vermieter, holt sich das Geld im Anschluss zu den vereinbarten Konditionen vom Mieter zurück.

Mietkaution in Wertpapieren

Einigen sich Mieter und Vermieter darauf, das Geld in Wertpapiere anzulegen, müssen sich beide Seiten bewusst sein, dass sie bei dieser Strategie auch Verluste einfahren können und bei einer schlechten Entwicklung des Kurses weder Anspruch auf den vollen Betrag der angelegten Summe, noch auf die Zinsen haben.

Worfür darf die Mietkaution verwendet werden?

Das Geld aus der Kaution ist als Sicherheit für den Vermieter gedacht und darf von diesem nur bei unstrittigen Forderungen einbehalten werden. Ist der Mieter mit der Zahlung der Miete im Rückstand, darf der Vermieter seine Forderung aus der Kaution befriedigen. Das gilt jedoch nur dann, wenn die Mietkürzung durch den Mieter nicht berechtigt war.

Handelt es sich um eine strittige Forderung, muss die Kaution unangetastet bleiben, da sie grundsätzlich als volle Summe dem Mieter zurückzuzahlen ist. Da die Möglichkeit der Rückzahlung sichergestellt sein muss, darf der Mieter verlangen, dass die Kaution umgehend aufgefüllt wird, wenn der Vermieter unberechtigt Geld daraus entnommen hat.

„Abwohnen“ geht nicht …

Für den Mieter gilt: Eine Kaution darf nicht „abgewohnt“ werden. D. h. er ist nicht berechtigt, die Mietzahlung zurückzuhalten und den Vermieter darauf hinzuweisen, die ausstehende Miete mit der Kaution zu verrechnen.

von Charlotte Ruzanski
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