Leistungsvorbehalt im Mietvertrag
Die Lösung, von der beide Seiten gleichermaßen profitieren können, sind sogenannte Leistungsvorbehaltsklauseln. Allerdings sind diese derzeit im Wohnraummietrecht noch tabu und nur in Gewerbemietverträgen zulässig.
Flexiblere Mietanpassungen
Leistungsvorbehaltsklauseln erleichtern dem Vermieter künftige Mieterhöhungen – ein Punkt, den Mieter grundsätzlich nicht als Vorteil für sich verbuchen können. Gleichzeitig bringt die Regelung, bringt aber auch den Vorteil, dass Mieterhöhungen hier flexibler vorgenommen werden können als bspw. in Staffel- oder Indexmietverträgen.
Indexmietverträge sind an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, der jedes Jahr vom Statistischen Bundesamt erhoben und bekannt gegeben wird und erlauben eine jährliche Mieterhöhung entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindex‘.
Der Vorteil beim Leistungsvorbehalt ist nun, dass Vermieter nicht an feste zeitliche Vorgaben gebunden sind, wann sie eine Mieterhöhung vornehmen und dadurch nicht dazu verleitet werden, Mieterhöhungen vorwegzunehmen. Davon kann natürlich auch der Mieter profitieren. Insbesondere, weil der Vermieter nicht willkürlich Erhöhungen vornehmen darf, sondern sich an strenge Kriterien halten muss. Diese Kriterien halten die Kosten-Objekt-Relation in einem vernünftigen Rahmen.
Preisanpassung ist Verhandlungssache
Die weniger starren Vorgaben der Leistungsvorbehaltsklausel räumen Mietern die Möglichkeit der Nachverhandlung bei Mieterhöhungen ein, denn die Erhöhung der Miete ist keine fixe Größe und der Vorschlag des Vermieters bedarf der Zustimmung des Mieters.
Natürlich kann es gerade in diesem Punkt zu Unstimmigkeiten zwischen den beiden Parteien kommen, in einem solchen Fall ist es sinnvoll, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der die Änderung objektiv ermittelt.
Strenge Vorgaben für die Mietpreiserhöhung
Möchte der Vermieter tatsächlich die Miete anheben, so muss er diesen Schritt zum einen begründen und zum anderen muss sich das Ausmaß der Erhöhung in einem nachvollziehbaren und vertretbaren Rahmen bewegen.
Bei einer Mietanpassung, müssen Anlass und Umfang der Erhöhung angegeben werden, ebenso wie die Bezugsgrößen, nach denen sich die Erhöhung richtet. Der Anlass für die Änderung muss übrigens immer belegt werden, beispielsweise durch die Herausgabe neuer Zahlen des Statistischen Bundesamtes.
Damit Vermieter nicht benachteiligt werden, ist eine klare Formulierung der Klausel entscheidend. Werden absichtlich Formulierungen verwendet, die für den Mieter missverständlich sein können, ist die Klausel automatisch unwirksam.
Elementarer Bestandteil der Klausel ist auch, dass künftige Preisanpassungen nicht fix festgelegt werden, sondern dass sich die Höhe der aktuellen Situation anpasst.
Maßstab für die Mieterhöhung erforderlich
Um willkürlichen Preisanhebungen entgegenzuwirken, muss jeder Vertrag einen Maßstab nennen, an dem sich künftige Mieterhöhungen orientieren sollen. Hier haben Vermieter unterschiedliche Möglichkeiten. So kann zum einen der Mietspiegel als Vergleichsgröße herangezogen werden, aber auch der Preisindex des Statistischen Bundesamtes oder Lohnentwicklungen in bestimmten Branchen können als Referenz dienen.
Weiterhin besteht auch die Möglichkeit, Mieterhöhungen von Zeitrahmen abhängig zu machen und in festgesetzten Intervallen zu überprüfen, ob die Miete noch der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. In einem solchen Fall wird in einem Turnus von beispielsweise fünf Jahren eine Anpassung der Miete vorgenommen.
