Kontrollbesuche durch Vermieter sind nicht zulässig

Sachlicher Grund rechtfertigt den Zutritt

Mit der Entscheidung des Amtsgerichts Stuttgart fällt ein Entschluss in einer Angelegenheit, die eigentlich selbstverständlich sein sollte: Der Vermieter hat kein Recht, Zutritt zu einer vermieteten Wohnung zu verlangen. Dieses Recht besteht nur dann, wenn ein sachlicher Grund vorliegt. Explizit ist der Vermieter nicht berechtigt, die Wohnung jederzeit zu besichtigen. Wenn ein Mietvertrag eine entsprechende Formel vorsieht, ist diese unwirksam. Dies gilt ganz besonders für Formularmietverträge, wie man sie häufig im Internet zum Download findet. Konkret bedeutet das, dass der Miete darauf achten muss, ob sein Mietvertrag eine solche Klausel enthält. Doch auch unerfahrene Vermieter, die vielleicht zum ersten Mal eine Wohnung vermieten, sollten sich den Entwurf für den Mietvertrag genau ansehen. Steht dort nämlich eine Klausel, nach der der Vermieter jederzeit Zutritt zur Wohnung erhält, muss diese auch dann aus dem Vertrag gestrichen werden, wenn es sich um ein vorformuliertes Formular aus dem Internet handelt. Auf diese Regelungen weist auch der Deutsche Mieterbund im Zusammenhang mit diesem Urteil hin.

Wohnung darf jahrelang nicht besichtigt werden

Besteht ein Mietverhältnis längere Zeit, ist aus diesem Gerichtsurteil abzuleiten, dass auch ein willkürliches periodisches Besuchen der Mietwohnung durch den Vermieter nicht erlaubt ist. Das Gericht betonte im vorliegenden Urteil sogar, dass der Vermieter kein periodisches und etwa alle drei bis vier Jahre wiederkehrendes Recht hat, den Zustand der Mieträume zu kontrollieren. Somit darf der Vermieter auch dann nicht den Zugang zu den Räumen begehren, wenn das Vertragsverhältnis schon viele Jahre lang besteht. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs besagt in diesem Zusammenhang, dass der Vermieter sogar aus der Wohnung hinausgetragen werden darf, wenn er der Aufforderung, die Räume zu verlassen, nicht freiwillig nachkommt.

Sachlicher Grund ist genau definiert

Lediglich bei Bestehen eines sachlichen Grundes, darf der Vermieter den Raum betreten. Der Mieter ist dann verpflichtet, den Zutritt nach einer Vorankündigung zu gewähren. Ein solches Recht auf den Zutritt kann bestehen, wenn der Mieter einen Mangel angezeigt hat und wenn der Vermieter sich um die Schadensbeseitigung kümmern muss. Auch bei einer konkreten Gefahr für eine Mietsache besteht, ein Recht, Zutritt zu fordern. Wenn Verbrauchswerte für die Heizkostenabrechnung abzulesen sind, darf der Vermieter die Wohnung regelmäßig betreten. Weiterführende Gründe sind allerdings sehr begrenzt, das bedeutet, die Zulässigkeit des sachlichen Grundes ist letztlich äußerst genau umrissen. Auch bei einem anstehenden Verkauf oder einer Weitervermietung darf der Vermieter die Wohnung besichtigen. Er darf dann in Begleitung eines Kauf- oder Mietinteressenten sein. Der Mieter muss wiederum nicht zulassen, dass Fotos von seiner Wohnung gemacht werden. Wird also eine Anzeige im Internet für ein Kauf- oder Mietangebot geschaltet, muss der Mieter nicht erlauben, dass seine Möbel und seine gesamte Einrichtung im Internet gezeigt werden. Ebendarum findet man in den Onlineportalen häufiger Wohnungen zum Verkauf, die zwar ausführlich beschrieben sind, für die es aber keine Fotos gibt.

Mieter sind umfassend vor Zutritt geschützt

Letztlich zeigt sich aus dem neuen Urteil, dass Mieter recht gut vor dem unerwarteten Zutritt durch den Vermieter geschützt sind. Begeht dieser trotzdem Eintritt in die Wohnung, sind die zulässigen Gründe sehr genau umrissen. Wer sich nicht sicher ist, wie er sich verhalten soll, kann den Zutritt zunächst verweigern, um sich danach mit dem Mieterschutzbund in Verbindung zu setzen. Natürlich ist es immer besser, sich friedlich mit dem Vermieter zu einigen, denn mit ihm besteht das Vertragsverhältnis ja noch einige Zeit fort. Trotzdem muss man als Mieter nicht den plötzlichen Zugang zu der eigenen Mietwohnung erlauben, wenn dieser nicht angekündigt war und keinen plausiblen und nachvollziehbaren Grund hat.