Kaufimmobilien

Gemeinschafts- und Sondereigentum: Was ist das?

Wer eine Eigentumswohnung kauft, der glaubt, er könne völlig frei über sein Eigentum entscheiden. Aber das stimmt nur eingeschränkt. Denn auch innerhalb der eigenen vier Wände gibt es Elemente, die ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nicht angetastet werden dürfen.

Gemeinschafts- und Sondereigentum: Was ist das?

©Elena Elisseeva / 123rf

Wohnungseigentümer kennen die Haken am Immobilienbesitz. Zwar muss man keine Miete mehr zahlen. Stattdessen hat man andere Kosten zu tragen. Zum Beispiel wenn die Außenfassade renoviert oder das Dach erneuert werden muss. Dann müssen alle Eigentümer gemeinsam für die Kosten aufkommen. Und auf die Mieter kann man in der Regel nur einen Teil umlegen. Ob sich eine Eigentumswohnung finanziell lohnt hängt also nicht zuletzt auch vom Gesamtzustand des Hauses ab.

Gemeinschaftseigentum: Eigentümer fragen!

Aber wie ist es mit der eigenen Wohnung selbst? Auch hier ist man nicht ganz so frei in seinen Entscheidungen, wie man manchmal glaubt. Klar – man kann tapezieren und gestalten wie man möchte. Aber das können Mieter meistens auch, sofern sie bereit sind, Extravaganzen vor ihrem Auszug wieder zu entfernen. Was bedeutet, dass man auf Wandfarben, die sich nicht mehr weiß überstreichen lassen, möglichst verzichten sollte. Als Eigentümer hat man derlei Einschränkungen nicht. Zumindest nicht, wenn man nicht vor hat, die Immobilie irgendwann zu veräußern.

Aber wie sieht es mit Umbauten am Balkon aus? Oder mit der Vergrößerung von Zimmern, indem man Wände einreißt? Mit der Verlegung neuer Rohrleitungen für ein zusätzliches Badezimmer oder dem Einbau eines Whirlpools?

Das Wohneigentumsrecht (WEG) setzt Eigentümern einige Grenzen. Und zwar immer dort, wo Veränderungen das Gemeinschafts- und das Sondereigentum berühren. Die Regelung zum Gemeinschaftseigentum ist recht simpel: Dazu gehören alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand relevant sind und von allen Eigentümern genutzt werden. Also zum Beispiel (tragende) Wände, die Außenfassade, das Dach, aber auch Heizungs- und Wasserleitungen. Wer hieran Veränderungen vornehmen möchte, muss die Zustimmung aller Eigentümer einholen.

Sondereigentum: Im Zweifel vertraglich regeln

Zum Sondereigentum gehört alles, worüber der Eigentümer frei entscheiden und verfügen darf. Unter Umständen können Teile des Gemeinschaftseigentums zum Sondereigentum gemacht werden – allerdings muss dies vertraglich mit den anderen Eigentümern klar geregelt werden. Es kann sich hierbei zum Beispiel um Elemente gemeinschaftlich genutzter Räume halten, wie etwa Fluren, Treppenhausabschnitten oder Garagen.

Im Zweifelsfall sollte man aber immer zuvor mit der Eigentümerversammlung sprechen, bevor man Veränderungen an Elementen vornimmt, bei denen man nicht sicher ist, ob sie zum Gemeinschaftseigentum gehören. Strittig sind oft die Fenster. Sie sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum und werden in der Regel komplett saniert bzw. ausgetauscht, auch um das einheitliche Erscheinungsbild des Gebäudes zu bewahren. Will man aber unbedingt und unabhängig von den anderen seine eigenen Fenster erneuern, muss man wieder die Zustimmung aller einholen.

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