Unterschied Gemeinschafts- und Sondereigentum

Wohnungseigentümer kennen die Haken am Immobilienbesitz. Zwar muss man keine Miete mehr zahlen. Stattdessen hat man andere Kosten zu tragen. Zum Beispiel, wenn die Fassade renoviert oder das Dach erneuert werden muss. Dann müssen alle Eigentümer gemeinsam für die Kosten aufkommen. Und auf die Mieter kann man in der Regel nur einen Teil umlegen. Ob sich eine Eigentumswohnung finanziell lohnt, hängt also nicht zuletzt auch vom Gesamtzustand des Hauses ab.

Gemeinschaftseigentum: Eigentümer fragen!

Aber wie ist es mit der eigenen Wohnung selbst? Auch hier ist man nicht ganz so frei in seinen Entscheidungen, wie man manchmal glaubt. Klar – man kann tapezieren und gestalten, wie man möchte. Aber das können Mieter meistens auch, sofern sie bereit sind, Extravaganzen vor ihrem Auszug wieder zu entfernen. Was bedeutet, dass man auf Wandfarben, die sich nicht mehr weiß überstreichen lassen, möglichst verzichten sollte. Als Eigentümer hat man derlei Einschränkungen nicht. Zumindest nicht, wenn man nicht vorhat, die Immobilie zu veräußern.

Aber wie sieht es mit Umbauten am Balkon aus? Oder mit der Vergrößerung von Zimmern, indem man Wände einreißt? Mit der Verlegung neuer Rohrleitungen für ein zusätzliches Badezimmer oder dem Einbau eines Whirlpools?

Das Wohneigentumsrecht (WEG) setzt Eigentümern einige Grenzen. Und zwar immer dort, wo Veränderungen das Gemeinschafts- und das Sondereigentum berühren. Die Regelung zum Gemeinschaftseigentum ist recht simpel: Dazu gehören alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand relevant sind und von allen Eigentümern genutzt werden. Also zum Beispiel (tragende) Wände, die Fassade, das Dach, aber auch Heizungs- und Wasserleitungen. Wer hieran Veränderungen vornehmen möchte, muss die Zustimmung aller Eigentümer einholen.

Sondereigentum: Im Zweifel vertraglich regeln

Zum Sondereigentum gehört alles, worüber der Eigentümer frei entscheiden und verfügen darf. Unter Umständen können Teile des Gemeinschaftseigentums zum Sondereigentum gemacht werden – allerdings muss dies vertraglich mit den anderen Eigentümern klar geregelt werden. Es kann sich hierbei zum Beispiel um Elemente gemeinschaftlich genutzter Räume halten, wie Fluren, Treppenhausabschnitten oder Garagen.

Im Zweifelsfall sollte man aber immer zuvor mit der Eigentümerversammlung sprechen, bevor man Veränderungen an Elementen vornimmt, bei denen man nicht sicher ist, ob sie zum Gemeinschaftseigentum gehören. Strittig sind oft die Fenster. Sie sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum und werden in der Regel komplett saniert oder ausgetauscht, auch um das einheitliche Erscheinungsbild des Gebäudes zu bewahren. Will man aber unbedingt und unabhängig von den anderen seine eigenen Fenster erneuern, muss man wieder die Zustimmung aller einholen.

1. Gemeinschaftseigentum: Dies bezieht sich auf Teile des Gebäudes oder des Grundstücks, die allen Eigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam gehören. Dazu gehören beispielsweise:
   • Das Grundstück, auf dem das Gebäude steht.
   • Gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie Treppenhaus, Dach, Fassade, Keller- oder Dachbodenräume, Aufzüge und Hausflure.
   • Technische Anlagen wie Heizungssystem, zentrale Wasser- und Stromversorgung.

   Die Kosten für Instandhaltung, Reparatur und Pflege dieser Bereiche werden in der Regel durch das Hausgeld abgedeckt, das von allen Eigentümern anteilig getragen wird.

2. Sondereigentum: Dies bezieht sich auf individuelle Teile des Gebäudes, die im ausschließlichen Eigentum eines einzelnen Eigentümers stehen. Dazu gehören:
   • Die individuelle Wohnung, inklusive aller nicht tragenden Innenwände.
   • Zu der Wohnung gehörende Bestandteile wie Einbauküchen, Sanitäreinrichtungen und oft auch Fenster.
   • Exklusiv zugewiesene Bereiche wie ein spezieller Kellerraum oder ein Stellplatz.

   Für Reparaturen und Instandhaltungen innerhalb des Sondereigentums ist der jeweilige Eigentümer selbst verantwortlich.

Diese Unterscheidung ist besonders wichtig, wenn es um Fragen der Instandhaltung, Renovierung oder auch um die Verteilung von Kosten geht. Im Mietrecht kann dies Auswirkungen darauf haben, wer für welche Reparaturen verantwortlich ist – der Vermieter oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.