Airbnb & Co: Wann darf ich untervermieten?

Die Share Economy macht es möglich: will man in einer fremden Stadt übernachten, ist man schon lange nicht mehr auf Hotels oder andere „offizielle“ Unterkünfte angewiesen. Über Portale wie Airbnb vermieten Privatleute einzelne Zimmer oder ganze Wohnungen. Anhand der Bewertungen bisheriger Untermieter kann man einschätzen, ob sich ein Besuch lohnt. Und das weltweit. Dass die Gaststättenverbände darüber nicht begeistert sind, versteht sich von selbst.

Genehmigung der Gemeinde einholen

Bevor man aber die eigenen Räume zur Untermiete anbietet, gilt es, einige Details zu beachten – insbesondere, wenn man selbst nur Mieter und nicht Eigentümer ist. Airbnb ist inzwischen zu einem der weltweit größten Anbieter von Ferienwohnungen aufgestiegen. Dabei vermietet das Unternehmen nicht selbst, sondern stellt lediglich eine Online-Plattform zur Verfügung, auf der theoretisch jeder Unterkünfte anbieten kann. Dagegen gehen viele Gemeinden in Deutschland inzwischen auch juristisch vor. Denn aufgrund der chronischen Wohnungsknappheit in Großstädten bei ständig steigenden Mieten will man eine weitere Verknappung verhindern. Diese entsteht zwangsläufig, wenn immer mehr Wohnungen als Ferienwohnungen zur Kurzzeit-Miete zur Verfügung gestellt werden.

In Berlin herrscht etwa ein „Zweckentfremdungsverbot“. Es untersagt die Vermietung von Privatwohnungen als Ferienwohnungen. In anderen Städten – zum Beispiel Hamburg – gelten Quoten, nach denen derartige Vermietungen nur in bestimmten Wohnungen und für bestimmte Zeiträume zulässig sind. In reinen Wohngebieten gibt es in einigen Gemeinden gar komplette Verbote solcher Untervermietungen – und bei Zuwiderhandlung drohen mitunter beachtliche Bußgelder.

Regelmäßige Untervermietung ist steuerpflichtig

Zuallererst muss man sich also über die Regeln in der eigenen Gemeinde informieren und im Zweifelsfalls schriftlich um eine Genehmigung bitten. Dieselbe Bitte richtet man an seinen Vermieter. Denn auch der muss zwingend einer Untervermietung an Dritte zustimmen – und darf auch die Spielregeln festlegen. Missachtet man diese, riskiert man im schlimmsten Fall die Kündigung.

Aber das ist nicht alles. Denn sobald man untervermietet, befindet man sich selbst in der Rolle des Vermieters samt aller Pflichten. Und zwar unabhängig davon, ob man nur einmalig ein Zimmer für ein paar Tage abgibt oder die ganze Wohnung regelmäßig für Wochen oder Monate. Apropos regelmäßig: Hat man immer wieder Untermieter, so kann das Finanzamt eine gewerbliche, auf Gewinnerzielung ausgerichtete Tätigkeit feststellen. Und die ist steuerpflichtig. Auch hier ist es sinnvoll, mit offenen Karten zu spielen und direkt mit dem Finanzamt zu kommunizieren. Ausgenommen sind gelegentliche, kürzere Untervermietungen. Die vom Finanzamt akzeptierte steuerfreie Höchstgrenze liegt derzeit bei 520 € jährlich.

Wer sich seinen Untermietern gegenüber rechtlich absichern will, sollte in jedem Fall einen schriftlichen Mietvertrag schließen, den man von einem Anwalt ausarbeiten lassen kann. Für jeden, der regelmäßig vermieten möchte, ist das eine Pflicht. Ansonsten hat man kaum eine Handhabe, wenn etwas schiefgeht.